A data prevista no contrato passou. As chaves não vieram. A resposta da construtora é sempre parecida: "estamos dentro do prazo de tolerância", "a obra está em acabamento", "o habite-se saiu".
Antes de aceitar ou de brigar, vale entender como o direito conta esse prazo. O atraso tem um marco inicial, um período de carência e consequências previstas em lei.
Primeiro: qual é a data que vale
Contratos de imóvel na planta raramente trazem uma data cravada. Trazem uma referência de mês e ano, ou um prazo em meses contado de um evento. Procure no quadro-resumo a cláusula de prazo de conclusão da obra. Ela costuma dizer algo como "entrega prevista para dezembro de 2026" ou "36 meses contados do registro da incorporação".
Duas armadilhas comuns:
A primeira é o termo inicial. Se o prazo é contado do registro da incorporação ou da assinatura do financiamento à produção, é preciso identificar a data exata desse evento. Ela nem sempre coincide com a assinatura do contrato de compra.
A segunda é a existência de aditivos. Se você assinou documento posterior que prorrogou o prazo, ele passa a valer. Vale reler tudo o que foi assinado, inclusive os anexos.
Os 180 dias de tolerância
O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, autoriza a previsão contratual de um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, além da data prevista para a entrega.
Três observações práticas.
A tolerância precisa estar escrita no contrato. Não é um bônus automático da lei. Se o contrato não a prevê, não há período de carência a somar.
O limite é de 180 dias, e não mais. Cláusulas que preveem prazos maiores, ou que permitem prorrogações sucessivas sem limite, são passíveis de discussão.
São dias corridos, contados da data prevista de entrega. Não são dias úteis e não recomeçam a cada evento.
Somando: data contratual + até 180 dias = fim do período em que o atraso é tolerado. A partir do dia seguinte, o atraso é juridicamente relevante.
Exemplo hipotético
Contrato prevê entrega em março de 2026, com tolerância de 180 dias. O prazo tolerado vai até setembro de 2026. Se as chaves forem entregues em fevereiro de 2027, há cinco meses de atraso relevante. Os seis primeiros meses, embora incômodos, estão cobertos pela cláusula.
Habite-se não é entrega das chaves
Este é o ponto onde mais compradores são induzidos ao erro.
A construtora obtém o habite-se — o auto de conclusão emitido pela prefeitura — e comunica que a obra está concluída e que o atraso cessou.
Juridicamente, não é bem assim. A Súmula 160 do TJSP trata dessa distinção: o que encerra o período de atraso, para efeito de indenização ao comprador, é a disponibilização efetiva das chaves, e não a expedição do habite-se.
A lógica é simples. O habite-se atesta que o prédio pode ser habitado. Não significa que a unidade foi entregue, que as áreas comuns estão prontas ou que o comprador pode usar o imóvel.
Guarde a data do habite-se, mas guarde principalmente a do termo de entrega de chaves. É ela que costuma delimitar o período indenizável.
As duas opções do art. 43-A
Caracterizado o atraso, a lei apresenta duas saídas. A escolha é do comprador e depende do que ele quer.
Opção 1 — desfazer o contrato
O §1º do art. 43-A permite ao comprador pedir a resolução do contrato. As consequências previstas:
- devolução integral de tudo o que foi pago, incluindo o que foi pago diretamente à incorporadora e, conforme a discussão, os valores de corretagem;
- acrescida da multa contratualmente estabelecida;
- em prazo de até 60 dias contados da resolução.
A devolução aqui é integral porque quem descumpriu foi a vendedora. Não se aplica a lógica de retenção da desistência do comprador. Essa diferença de regime é justamente o que a Súmula 543 do STJ consolidou.
Essa via costuma interessar a quem perdeu o interesse no imóvel, precisa do capital, ou já se organizou de outra forma.
Opção 2 — manter o contrato e cobrar
O §2º do art. 43-A permite seguir com o negócio e pedir indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido.
É a via de quem ainda quer o apartamento. O comprador recebe o imóvel e discute a compensação pelo período em que ficou sem ele.
A escolha entre as duas é excludente na prática: ou se desfaz o contrato, ou se mantém com indenização.
Lucros cessantes
Além da multa moratória, há a discussão dos lucros cessantes: o que o comprador deixou de ganhar por não dispor do imóvel no prazo.
A Súmula 162 do TJSP trata desse ponto no contexto do atraso de obra. A ideia é que a privação do bem gera um prejuízo mensurável, tipicamente correspondente ao valor locativo do imóvel no período.
Duas notas de cautela.
A primeira: a relação entre lucros cessantes e a multa do §2º é objeto de debate. Em muitos julgados discute-se a possibilidade de cumulação ou a necessidade de compensação entre as verbas. Não há aqui uma resposta única aplicável a todo caso.
A segunda: quem morava de aluguel durante o atraso tende a ter uma prova documental mais direta do prejuízo. Guarde os recibos.
Documentos para reunir
Antes de qualquer conversa técnica, junte:
Do contrato — contrato completo com o quadro-resumo, todos os aditivos e termos de prorrogação, memorial descritivo.
Dos pagamentos — extrato completo fornecido pela incorporadora, com datas, valores e destinação; comprovantes próprios, especialmente do sinal e da corretagem; contrato de financiamento, se houver.
Das datas — registro da incorporação, se o prazo for contado dele; expedição do habite-se; termo de entrega de chaves; e-mails e mensagens da construtora informando novas previsões.
Da publicidade — folder, tabela de vendas, anúncios, conversas com o corretor.
Do prejuízo — contrato de locação e recibos do período; despesas extras geradas pelo atraso.
Uma observação sobre o extrato: peça-o formalmente, por escrito. É o documento que mostra como os pagamentos foram alocados, e é onde costumam aparecer surpresas na composição do saldo devedor.
O que evitar
Assinar um distrato como desistente. Este é o erro mais caro. Se há atraso relevante, a discussão é de descumprimento da vendedora, com o regime de devolução do §1º do art. 43-A. Assinar documento em que o comprador se declara desistente desloca o caso para o art. 67-A da Lei 4.591/64, com retenção sobre o valor pago e sobre a corretagem — e devolução diferida quando há patrimônio de afetação.
Assinar termo de quitação sem ler. Na entrega das chaves é comum a apresentação de documento com cláusula de quitação ampla. Assinar sem análise pode comprometer a discussão posterior.
Aceitar proposta de compensação sem conferir a conta. Descontos, bônus e abatimentos oferecidos podem ou não corresponder ao que a lei prevê. A conta precisa ser verificada.
Deixar de pagar as parcelas por conta própria. O atraso da construtora não autoriza, automaticamente, a suspensão unilateral dos pagamentos. A discussão deve ser conduzida pela via adequada.
Perder as datas. Prazos em direito do consumidor e prazos prescricionais correm. Quanto antes a documentação for organizada, melhor.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar 180 dias sem consequência?
Sim, desde que o contrato preveja expressamente o prazo de tolerância. O art. 43-A da Lei 4.591/64 autoriza esse período de até 180 dias corridos. Sem previsão contratual, não há carência a somar à data de entrega.
O atraso conta a partir do habite-se ou da entrega das chaves?
Para efeito de indenização ao comprador, o marco relevante é a disponibilização efetiva das chaves, conforme a Súmula 160 do TJSP. O habite-se atesta que o prédio pode ser habitado, mas não equivale à entrega da unidade.
Posso desistir e receber tudo de volta se houve atraso?
O §1º do art. 43-A prevê a resolução com devolução integral dos valores pagos, mais a multa contratual, em até 60 dias. O regime é diferente do da desistência sem culpa da vendedora, distinção consolidada pela Súmula 543 do STJ. O resultado concreto depende da análise do contrato.
Quanto é a multa se eu quiser ficar com o imóvel?
O §2º do art. 43-A prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido. É uma opção alternativa à resolução do contrato, voltada a quem quer manter o negócio.
Posso cobrar aluguel do período em que fiquei sem o imóvel?
É a discussão de lucros cessantes, tratada pela Súmula 162 do TJSP. A relação entre essa verba e a multa moratória do §2º é objeto de debate nos tribunais, e a viabilidade depende da prova produzida e das circunstâncias do caso.
A construtora ofereceu um desconto para eu desistir da reclamação. Devo aceitar?
Antes de aceitar, vale conferir se o valor oferecido corresponde ao que o contrato e a lei preveem. Propostas de acordo costumam vir acompanhadas de cláusula de quitação ampla, que encerra a discussão. A conta deve ser verificada antes da assinatura.
Já recebi as chaves. Ainda posso discutir o atraso?
Sim, em regra. O recebimento das chaves encerra o período de atraso, mas não apaga o que ocorreu antes. O ponto de atenção é o eventual termo de quitação assinado na entrega, cujo alcance precisa ser examinado.
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