Há um tipo de caso que chega ao escritório com o comprador já se sentindo culpado. Ele diz que "não conseguiu pagar", que "se enrolou", que "comprou acima do que podia".
Quando se abre o extrato, muitas vezes a história é outra. O comprador pagou dezenas de parcelas em dia. O saldo devedor, mesmo assim, subiu.
O problema não estava na disciplina dele. Estava na forma como o contrato corrige o saldo.
Este texto explica a regra da periodicidade do reajuste, a exceção para contratos imobiliários, o limite dessa exceção e o que isso significa para a discussão do distrato.
A regra geral: reajuste anual
A base está no art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001, que trata do plano real. A regra é direta: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste de valores com periodicidade inferior a um ano.
A razão é de política econômica: correções em intervalos curtos realimentam a inflação. Por isso a lei, como regra, proíbe o reajuste mensal em contratos com pagamento em moeda nacional.
Se a regra parasse aí, todo reajuste mensal em contrato de imóvel na planta seria nulo. Mas existe uma exceção.
A exceção dos contratos imobiliários
O art. 46 da Lei 10.931/2004 abriu uma janela para o setor. Ele admite que contratos de comercialização de imóveis prevejam reajuste em periodicidade inferior a um ano, desde que o contrato tenha prazo mínimo de 36 meses.
A lógica é compreensível: a obra é longa, os custos de construção variam mês a mês e o índice setorial — o INCC é o mais usado — acompanha essa variação.
Então o reajuste mensal, num contrato com prazo igual ou superior a 36 meses, é em princípio admitido. A palavra importante é prazo. É ela que define se a exceção se aplica. E é justamente nela que mora o problema.
O art. 47: a exceção tem um limite
O legislador previu que alguém tentaria usar a exceção sem cumprir a condição. Por isso escreveu o art. 47 da Lei 10.931/2004.
Ele fulmina de nulidade os expedientes destinados a reduzir, na prática, o prazo mínimo de 36 meses. Não basta o contrato dizer que dura 36 meses: ele precisa efetivamente durar.
A "parcela-ardil"
O desenho mais conhecido é este. O contrato concentra as parcelas relevantes nos primeiros dois anos e meio. No final, para completar o prazo formal, coloca-se uma ou duas parcelas de valor ínfimo — algumas centenas de reais num contrato de centenas de milhares.
Na aparência, o contrato tem 36 meses. Na realidade, o pagamento se esgota muito antes. As últimas parcelas existem apenas para esticar o calendário até a fronteira legal. É o tipo de expediente que o art. 47 tem por objeto: a forma respeita o prazo; a substância, não.
Quando a estrutura foi montada para viabilizar o reajuste mensal sem duração real de 36 meses, há fundamento para discutir a periodicidade adotada — e o próprio cálculo do saldo devedor. Cada contrato precisa ser lido individualmente.
Como isso infla o saldo devedor
Cada mês, o índice incide sobre um saldo já corrigido no mês anterior. A base cresce, e a correção seguinte incide sobre uma base maior. É capitalização.
Em períodos de índice setorial elevado, o saldo pode crescer em ritmo superior ao da amortização. O resultado é o quadro que o comprador não entende: paga há três anos e deve mais do que devia no começo.
E aí vem a parte pior. No momento do financiamento bancário para quitar o remanescente, o saldo é maior do que o previsto. O banco libera valor compatível com a avaliação do imóvel, não com o saldo inflado. Abre-se uma diferença que o comprador precisa cobrir do próprio bolso.
Quem não consegue cobrir fica inadimplente. E passa a ser tratado como o culpado da história.
Por que a mora pode ser do fornecedor
Aqui a discussão jurídica se inverte.
O art. 394 do Código Civil define a mora: está em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não quiser recebê-lo, no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.
A expressão decisiva é "na forma que a convenção estabelecer". Se a forma de cálculo aplicada não era a devida, a cobrança naquele valor não era devida.
O art. 396 do Código Civil completa: não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora. Se o comprador deixou de pagar um valor calculado com periodicidade de reajuste inválida, o não pagamento decorre de conduta do credor. A mora, nessa leitura, é atribuída ao fornecedor.
E o distrato?
Reconhecida a mora do fornecedor, o desfazimento deixa de ser desistência do comprador. Passa a ser discutido como resolução por culpa do credor, com base no art. 475 do Código Civil, que autoriza a parte lesada pelo inadimplemento a pedir a resolução do contrato, com perdas e danos.
E o regime de devolução muda. A Súmula 543 do STJ é a consolidação dessa distinção: a forma como os valores pagos retornam ao comprador depende de quem deu causa ao rompimento.
Essa é a razão pela qual a correção mensal, embora pareça detalhe de planilha, costuma ser o ponto que desloca todo o caso. O comprador que chegaria como desistente pode chegar como parte lesada.
Nada disso é automático. Depende da leitura do contrato, da conferência do extrato e das circunstâncias concretas.
O que conferir no contrato
Localize e leia com atenção:
A cláusula de reajuste. Qual índice, qual periodicidade declarada, a partir de quando incide.
O prazo total do contrato. Quantos meses e a partir de que evento é contado.
A tabela de parcelas. Há parcelas de valor desproporcionalmente baixo no final? Quando o fluxo principal se esgota?
A cláusula de quitação e de financiamento. O que acontece quando o saldo remanescente supera o valor financiável?
Os aditivos. Algum deles alterou índice, periodicidade ou prazo?
O que conferir no extrato
Peça o extrato analítico por escrito à incorporadora. Ele deve mostrar, mês a mês: valor da parcela original, índice aplicado, valor corrigido, valor pago e data, destinação do pagamento — quanto foi para amortização e quanto para encargos — e saldo devedor após o pagamento.
Duas conferências valem o esforço.
A primeira: compare a periodicidade real de incidência do índice com a declarada em contrato. Elas nem sempre coincidem.
A segunda: some tudo o que você pagou e compare com a redução do saldo no mesmo período. Se o saldo caiu muito menos do que o pago, ou subiu, a conta precisa ser explicada.
Se o extrato não vier detalhado assim, o pedido de esclarecimento é legítimo. O dever de informação clara sobre a evolução do débito pesa sobre o fornecedor.
Um cuidado antes de assinar qualquer coisa
Quando o comprador entra em dificuldade, é comum receber proposta de repactuação, de novação ou de distrato amigável. Documentos assim costumam trazer cláusula de quitação ampla e de renúncia a discussões futuras. Assinar antes de verificar a conta pode encerrar a discussão sobre o cálculo — inclusive sobre valores já pagos a maior.
Perguntas frequentes
A correção mensal do meu contrato é ilegal?
Não necessariamente. O art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001 veda reajuste em periodicidade inferior a um ano, mas o art. 46 da Lei 10.931/2004 abre exceção para contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses. A validade depende de o contrato efetivamente ter essa duração.
O que é a "parcela-ardil" no final do contrato?
É a parcela de valor ínfimo colocada no fim do cronograma apenas para que o contrato alcance formalmente 36 meses, embora o pagamento real se esgote antes. O art. 47 da Lei 10.931/2004 considera nulos os expedientes que reduzam, na prática, esse prazo mínimo.
Paguei em dia e meu saldo devedor aumentou. Isso é possível?
Sim, e é o efeito típico da correção periódica incidindo sobre saldo já corrigido. Quando o índice supera o ritmo de amortização, o saldo cresce. Se a periodicidade aplicada não era válida, o valor acumulado pode ser questionado.
Se o cálculo estava errado, eu ainda estou inadimplente?
É exatamente o que se discute. O art. 394 do Código Civil exige que o pagamento seja feito na forma convencionada, e o art. 396 afasta a mora quando não há fato imputável ao devedor. Se a cobrança se apoiou em cálculo inválido, a mora pode ser atribuída ao fornecedor.
Isso muda o valor que eu receberia no distrato?
Pode mudar o fundamento da discussão. Reconhecida a culpa do fornecedor, o desfazimento passa a ser tratado como resolução com base no art. 475 do Código Civil, e o regime de devolução é o da Súmula 543 do STJ, distinto do aplicável à desistência do comprador. O resultado depende de cada caso.
Qual índice pode ser usado durante a obra?
O contrato define o índice, e o INCC é o mais comum na fase de construção. A discussão deste texto não é sobre qual índice, mas sobre com que frequência ele é aplicado.
A incorporadora é obrigada a me dar o extrato detalhado?
O dever de informação clara sobre a evolução do débito decorre do Código de Defesa do Consumidor. O pedido de extrato analítico, por escrito, é legítimo e costuma ser o primeiro passo de qualquer análise do contrato.
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Se o seu saldo devedor cresceu de forma que você não consegue explicar, confira a cláusula de reajuste e o extrato analítico antes de assinar qualquer proposta. O escritório atua na defesa do comprador de imóvel na planta e pode examinar a documentação do seu caso. O contato está disponível nesta página.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu contrato.