É comum que o contrato de imóvel na planta corrija o saldo do preço pelo INCC, o índice que mede o custo da construção civil. A lógica é simples: enquanto o prédio está sendo erguido, o preço acompanha o custo de construir. Quando a incorporadora passa do prazo de entrega, já contada a tolerância, essa lógica deixa de valer, porque o comprador não pode pagar a conta de uma obra que se alonga por demora dela. Nesse ponto, o índice da construção sai e entra o IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para o comprador.
As decisões aparecem como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
- Quem teve a obra atrasada além da data de entrega somada à tolerância prevista no contrato.
- Quem continuou pagando parcelas corrigidas pelo INCC depois dessa data, ou ainda tem saldo a pagar à incorporadora corrigido por esse índice.
O que o STJ decidiu
No Tema 996, julgado em 11/09/2019 pela Segunda Seção (REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze), o STJ fixou a tese 1.4:
> “O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
O STJ fixou as teses do Tema 996 em contratos de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida. O TJSP tem aplicado a mesma regra em 2026, inclusive num caso em que o acórdão não menciona o programa (25ª Câmara, agosto de 2026).
Em linguagem simples
- INCC é o índice setorial: mede quanto ficou mais caro construir.
- IPCA é o índice oficial da inflação ao consumidor.
- Durante a obra, dentro do prazo, a correção pelo INCC é válida. A 25ª Câmara do TJSP disse, em agosto de 2026, que “não há abusividade quanto à incidência de correção monetária pelo índice setorial (INCC) sobre o saldo devedor”.
- Depois do prazo de entrega somado à tolerância, o saldo deixa de ser corrigido pelo INCC e passa ao IPCA.
- A exceção protege o comprador: se no período o IPCA for maior que o INCC, fica o INCC. Vale o índice que pesa menos para quem compra.
O que o TJSP decidiu em 2026
- 35ª Câmara de Direito Privado, setembro de 2026 (Ap. 1020554-26.2024.8.26.0477, Rel. Flavio Abramovici, julgada em 26/09/2026, votação unânime). A Câmara manteve a sentença que trocou o índice setorial pelo IPCA depois da tolerância e determinou a “restituição simples de eventuais diferenças” dos “pagamentos efetivamente provados e feitos após o término do prazo de tolerância com base no índice setorial”, “desde que mais favorável, o que será apurado em liquidação de sentença”.
- 6ª Câmara de Direito Privado, agosto de 2026 (Ap. 1004657-47.2025.8.26.0048, Rel. Lucilia Alcione Prata, j. 31/08/2026, votação unânime). A incorporadora queria manter o INCC. A Câmara respondeu: “Correta, portanto, a substituição do INCC pelo IPCA a partir de 31/07/2024, dia seguinte ao término do prazo para entrega da unidade, já acrescido o período de tolerância”, ressalvada a hipótese de o IPCA ser mais oneroso ao consumidor.
- 25ª Câmara de Direito Privado, agosto de 2026 (Ap. 1013893-41.2024.8.26.0506, Rel. Hugo Crepaldi, j. 27/08/2026, votação unânime). Mesmo com um atraso curto, a Câmara manteve a troca e mandou apurar “em liquidação de sentença a existência de valor diferencial do saldo devedor a depender da utilização do índice INCC ou IPCA, para o período do atraso”.
Um exemplo (hipotético)
Um contrato prevê a entrega para o fim de março, com tolerância de 180 dias. O prazo final passa a ser o fim de setembro. As chaves só saem em março do ano seguinte.
- Até o fim de setembro: o saldo é corrigido pelo INCC, como diz o contrato.
- Do dia seguinte em diante: a correção passa ao IPCA, ou continua no INCC se o IPCA do período tiver sido maior.
- As parcelas pagas de outubro a março, corrigidas pelo INCC, podem ser refeitas pelo índice menor. A diferença paga a mais pode ser pedida de volta.
Como conferir no seu contrato e no extrato
- No quadro-resumo: a data de entrega e o prazo de tolerância. Some os dois para achar o prazo final.
- Na cláusula de correção: o índice do saldo devedor (INCC, “índice setorial”, “custo da construção”).
- No extrato: os pagamentos feitos depois do prazo final e a correção aplicada em cada um. Guarde os comprovantes, porque a devolução alcança os pagamentos provados.
O pedido cabível
- A troca do INCC pelo IPCA a partir do dia seguinte ao prazo final, salvo se o IPCA for mais gravoso.
- A devolução das diferenças pagas a mais depois desse dia, de forma simples, com o valor apurado em liquidação de sentença.
- Contra quem: a empresa do empreendimento que assinou o contrato e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
- Com quais documentos: o contrato com o quadro-resumo, o extrato de pagamentos com os comprovantes e o termo de entrega das chaves ou o último comunicado da obra.
O atraso também pode dar direito a outros pedidos, como a indenização pelo período de atraso.
Perguntas frequentes
Ainda pago parcelas corrigidas pelo INCC, e a obra já passou do prazo com a tolerância. Vale para mim?
Pode valer, se o IPCA do período tiver sido menor que o INCC. Depois do prazo com a tolerância, o TJSP tem trocado o INCC pelo IPCA no saldo, salvo se o IPCA for mais caro. Em setembro de 2026, a 35ª Câmara manteve a “restituição simples de eventuais diferenças”, a apurar em liquidação de sentença.
E se o IPCA subiu mais do que o INCC no período?
Então fica o INCC. A tese do STJ só manda trocar quando o IPCA não for “mais gravoso ao consumidor”. Nesse caso não há diferença a devolver.
A troca vale desde a data de entrega do contrato?
Não. Vale a partir do fim do prazo de entrega somado à tolerância. A 6ª Câmara do TJSP fixou a troca no “dia seguinte ao término do prazo para entrega da unidade, já acrescido o período de tolerância”.
O INCC cobrado durante a obra, dentro do prazo, também é ilegal?
Não. Dentro do prazo, a correção pelo índice setorial é válida. O que muda é a correção depois do prazo final.
Como a diferença é devolvida?
Na decisão da 35ª Câmara, a devolução das diferenças foi simples, com o valor apurado em liquidação de sentença, e alcança só os pagamentos “efetivamente provados e feitos após o término do prazo de tolerância”. A 25ª Câmara mandou apurar em liquidação “a existência de valor diferencial do saldo devedor”, e essa apuração pode não encontrar diferença. A 6ª Câmara manteve a troca do índice, sem tratar de devolução de diferença.
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Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.