Quem comprou na planta e quer passar o contrato a outra pessoa costuma ouvir da incorporadora que a troca depende de uma "taxa de cessão" ou "taxa de transferência". Nos casos julgados, ela era em geral de 2% ou 3% do preço do imóvel no contrato. Encontramos cinco acórdãos de 2026, de Câmaras diferentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), julgados entre fevereiro e julho. Em todos, a incorporadora foi condenada a devolver a taxa.
No TJSP, os recursos são julgados por Câmaras, que são grupos de desembargadores, e a decisão de cada uma se chama acórdão. Não encontramos decisão em sentido contrário, mas o TJSP tem dezenas de Câmaras e cada uma decide por conta própria. Em outros estados, o tribunal local pode pensar diferente.
O que é a taxa de cessão
Ceder o contrato é passar a outra pessoa a posição de comprador. Quem entra assume o saldo e recebe o imóvel no seu lugar.
Como ainda há saldo a pagar, a incorporadora precisa concordar com a troca. Muitos contratos condicionam essa concordância, chamada anuência, ao pagamento de um percentual do preço do imóvel. A cobrança costuma chegar quando o negócio com o novo comprador já está fechado, e muita gente paga para não perder a venda.
Por que a cobrança foi considerada abusiva
Para os acórdãos, a taxa não remunera serviço nenhum. Conferir documentos, analisar o cadastro de quem entra e assinar o documento que altera o contrato fazem parte do trabalho normal da incorporadora. Esse custo já está no preço. Cobrar por ele um percentual do preço do imóvel passa ao comprador um custo da empresa e lhe impõe desvantagem exagerada. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) declara nula a cláusula que faz isso, e todos os acórdãos o citam.
- 10ª Câmara, fevereiro. Taxa de 2%. A cobrança "é abusiva quando fixada de forma automática, sem demonstração de contraprestação específica".
- 1ª Câmara, março. Taxa de 3%, de "natureza meramente remuneratória, sem relação com despesas administrativas reais".
- 29ª Câmara, abril. O acórdão não informa o percentual. Os trâmites para alterar o cadastro "não traduzem serviço autônomo".
- 8ª Câmara, junho. Taxa de 3%, vista também como vantagem manifestamente excessiva (CDC, art. 39, V).
- 4ª Câmara, julho. Taxa de 2%. O acórdão lembrou que o contrato de adesão, aquele padronizado que o comprador não pode negociar, se interpreta a favor de quem aderiu (art. 47 do CDC e art. 423 do Código Civil).
As incorporadoras alegaram que a cláusula foi aceita na assinatura. A 4ª Câmara respondeu que a Lei da Liberdade Econômica não afasta a proteção do consumidor. A 10ª disse o mesmo dos arts. 421 e 421-A do Código Civil, que tratam da liberdade de contratar. Também alegaram que o comprador seria investidor. Para a 10ª, a compra ocasional, mesmo com revenda e lucro, não tira por si só a condição de consumidor. Quem compra e revende imóveis como atividade profissional pode ter outra resposta.
Quando a cobrança pode ser legítima
A incorporadora pode exigir a anuência, como lembram a 1ª e a 10ª Câmaras. O problema é o preço automático dela.
A 4ª Câmara admite uma taxa de valor fixo, ligada às despesas com a documentação da troca, e diz que a taxa calculada sobre o preço "perde a equivalência" com o custo. A 8ª aceita a cobrança, em tese, se a vendedora provar o serviço, como a análise do perfil de quem assume o contrato. Nenhum dos casos julgou uma taxa fixa, e essas duas indicações não foram postas à prova.
Devolução simples ou em dobro
Todas as decisões mandaram devolver o que foi pago. A 1ª e a 29ª Câmaras disseram expressamente que a devolução é simples, e a 29ª afastou o dobro que a sentença tinha dado. As outras três não trataram do dobro.
O CDC prevê a devolução em dobro da cobrança indevida (art. 42, parágrafo único). No Tema 929 (REsp 1.963.770/CE, acórdão publicado em 03/11/2026), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou que o dobro não depende de má-fé e cabe quando a cobrança contraria a boa-fé objetiva, isto é, o dever de lealdade nas relações de consumo. A mesma tese diz que, quando a cláusula em que a cobrança se baseia é declarada nula depois, há "engano justificável", e o dobro não cabe (item i.c). É o que acontece com a taxa de cessão: a cláusula é anulada no próprio processo. Meses antes, a 29ª Câmara já tinha decidido nessa linha: "O simples reconhecimento de nulidade da cláusula em juízo não induz, por si só, a penalidade da repetição em dobro", ou seja, da devolução em dobro.
Por isso, o realista é esperar a devolução simples, corrigida.
O pedido cabível
- A nulidade da cláusula que condiciona a anuência ao pagamento de percentual do preço do imóvel (CDC, art. 51, IV).
- A devolução simples do valor pago, com correção desde o pagamento e juros desde a data em que a empresa é chamada ao processo, como decidiu a 1ª Câmara.
- Contra quem: a empresa que assinou o contrato e cobrou a taxa.
- Quem pede: quem arcou com a taxa. Nos casos julgados, foi o comprador que tinha assinado o contrato com a incorporadora. Se o novo comprador pagou, ou se a taxa foi descontada do valor que ele pagou a você, é o contrato de repasse que mostra quem suportou o custo, e é essa pessoa que pede.
O que costuma ser examinado nesses casos: o contrato, em especial a folha de resumo com preço e prazos e a cláusula da taxa, o contrato de repasse assinado com o novo comprador e o comprovante do pagamento.
Guarde a data do pagamento. A lei fixa prazo para pedir a devolução, e essa data entra na conta. Os acórdãos citados não tratam desse prazo.
Perguntas frequentes
A taxa estava no contrato que eu assinei. Mesmo assim cabe o pedido?
Pode caber. O art. 51, IV, do CDC declara nula a cláusula que impõe desvantagem exagerada ao consumidor, mesmo assinada. Os acórdãos citam esse artigo e partem da mesma ideia: a taxa não paga serviço nenhum.
Ainda não paguei. Posso me recusar?
Pode tentar, mas a incorporadora tende a segurar a anuência, e o novo comprador pode desistir. Nos casos julgados, o comprador pagou para viabilizar a troca e pediu a devolução depois. Se decidir pagar, peça antes, por escrito, a descrição do que a taxa cobre, e guarde o comprovante.
Decisões citadas
Todas do TJSP, Câmaras de Direito Privado, apelações cíveis, em ordem de julgamento:
- 10ª Câmara, Ap. 1012782-14.2025.8.26.0562, Rel. Des. Eduardo Francisco Marcondes, j. 27/02/2026.
- 1ª Câmara, Ap. 1069487-31.2023.8.26.0100, Rel. Des. Enéas Costa Garcia, j. 13/03/2026.
- 29ª Câmara, Ap. 1009443-88.2024.8.26.0010, Rel. Des. César Augusto Fernandes, j. 15/04/2026.
- 8ª Câmara, Ap. 1034580-59.2024.8.26.0564, Rel. Des. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, j. 26/06/2026.
- 4ª Câmara, Ap. 1018881-97.2025.8.26.0562, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 07/07/2026.
STJ, Tema 929 dos recursos repetitivos, REsp 1.963.770/CE, julgado em 15/09/2026, acórdão publicado em 03/11/2026.
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Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.