Você entrou numa cooperativa ou numa associação habitacional, pagou a adesão e as mensalidades e recebeu a promessa de uma casa ou de um apartamento. Os anos passaram, a obra não começou ou não terminou, e cada assembleia traz uma nova previsão. Quem pergunta pela data ouve que cooperado é sócio e corre o risco junto.
Para a cooperativa, a Súmula 602 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que vale no país todo, aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Para a associação, decisões de 2026 do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) aplicam o mesmo raciocínio. Três delas são das Turmas Recursais, que julgam os recursos dos juizados especiais.
O CDC vale para a cooperativa e, no TJDFT, para a associação
A Súmula 602 diz: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.”
A forma jurídica do grupo não muda isso. Numa ação contra uma associação que se dizia sem fins lucrativos, a 1ª Turma Recursal do TJDFT decidiu: “A denominação da recorrente como associação sem fins lucrativos não basta para afastar a relação de consumo.” Para a Turma, o CDC se aplica por causa “da atividade efetivamente exercida e das obrigações contratuais assumidas” (TJDFT, 1ª Turma Recursal, Acórdão 2186604, out./2026). Ali, a associação recebia o dinheiro dos associados e administrava os projetos.
Em maio de 2026, a 2ª Turma Cível do TJDFT julgou um programa habitacional do governo em que só se recebia a casa por meio de uma associação. Sem outro caminho até a moradia, o comprador não tinha força para negociar, e a Turma aplicou o CDC pela Súmula 602 (TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão 2126912, maio/2026).
Prazo de entrega em aberto é prática abusiva
O CDC proíbe o fornecedor de “deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação” ou de deixar o início desse prazo “a seu exclusivo critério” (art. 39, XII). Contrato de cooperativa sem data de entrega, ou com uma data que depende só dela, cai nessa regra.
Muitas vezes a data existe, mas presa a algo que o comprador não controla, como a liberação pelo poder público ou o financiamento. No caso de maio, a 2ª Turma Cível julgou abusiva a cláusula que condicionava a entrega “à liberação por órgãos governamentais ou ao financiamento”, por impor ao comprador um “evento futuro e incerto”. A ação era contra a construtora contratada para erguer a casa, e foi ela a condenada. Para a Turma, a demora nos trâmites com o poder público é risco que a construtora assumiu com a obra.
O que mostra a culpa da cooperativa
- A obra não começou na data anunciada no material de venda, ou parou.
- Passaram-se anos sem unidade disponível e sem nova data firme.
- O grupo não consegue mostrar o que fez com o dinheiro arrecadado.
- O preço estimado subiu muito, sem critério de reajuste explicado antes da adesão.
A 1ª Turma Recursal julgou, no mesmo dia 8 de outubro de 2026, outro processo, agora sobre um distrato já assinado. Mais de quatro anos depois da adesão, a associação não havia disponibilizado a casa nem comprovado os serviços pagos, e o preço estimado subira sem aviso prévio sobre o reajuste. A Turma concluiu que quem descumpriu o contrato foi a associação e manteve a sentença que mandou devolver a taxa de administração retida no distrato. Para os juízes, “O distrato e a cláusula de quitação não impedem o controle judicial de disposições abusivas”, principalmente quando o contrato termina por descumprimento do fornecedor (TJDFT, 1ª Turma Recursal, Acórdão 2186540, out./2026).
Desistir é outro caminho
Quem sai por vontade própria, sem falha da cooperativa, pode perder parte do que pagou. Em 20 de outubro de 2026, a 3ª Turma Recursal do TJDFT tratou como desistência um cancelamento pedido três semanas depois da adesão. A associação queria reter toda a taxa de administração, 21% do valor pago, e a Turma manteve a redução para 10% (TJDFT, 3ª Turma Recursal, Acórdão 2189157, out./2026). A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) regula a retenção na incorporação e no loteamento e pode não valer do mesmo modo para cooperativas e associações. A diferença entre os dois caminhos está no artigo sobre sair do contrato do imóvel na planta.
O pedido cabível
- O fim do contrato por culpa da cooperativa (no processo, chama-se resolução), porque ela não cumpriu o dever de entregar em prazo certo.
- A devolução de tudo o que foi pago, de uma vez, sem esperar o fim da obra e sem parcelas (Súmula 543 do STJ). Entra a taxa de administração quando a saída decorre da falha do grupo, como no caso do distrato (Acórdão 2186540), com correção desde cada pagamento, como no caso da associação sem fins lucrativos (Acórdão 2186604). Não se pede em dobro; pede-se o valor pago, corrigido.
- Contra quem: a cooperativa ou a associação e, conforme o contrato, a construtora e as demais empresas da venda ou da obra, que respondem juntas (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º). Receber depende de quem foi condenado ter patrimônio, e por isso importa incluir no processo quem mais participou. Num empreendimento de cooperativa, a 3ª Turma Cível do TJDFT manteve responsável a construtora indicada no contrato, porque “Todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor” (TJDFT, 3ª Turma Cível, Acórdão 2114008, abr./2026).
- Com quais documentos: o contrato ou termo de adesão e o estatuto, os recibos de cada pagamento, o folheto ou a página que anunciava a obra e as atas e os comunicados que adiaram a entrega.
Perguntas frequentes
Assinei um distrato com a cooperativa e recebi só parte do dinheiro. Ainda dá para discutir?
Pode dar. No caso do distrato de outubro, a 1ª Turma Recursal reviu a retenção da taxa de administração apesar da quitação assinada. Depende do texto do distrato e da prova da falha.
Prefiro receber a casa. Preciso pedir o dinheiro de volta?
Não. O art. 475 do Código Civil deixa a escolha com quem sofreu o descumprimento: pedir o fim do contrato ou exigir que ele seja cumprido, com indenização dos prejuízos nos dois casos. Exigir a entrega só faz sentido se a obra ainda for viável.
Antes de qualquer passo
Reúna os documentos da lista acima antes de conversar com a cooperativa. E não assine distrato sem ler o valor que será devolvido e a cláusula de quitação.
Decisões citadas
- STJ, Súmula 602, Segunda Seção, DJe 26/02/2018.
- STJ, Súmula 543, DJe 31/08/2015.
- TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação 0002516-10.2017.8.07.0007, Acórdão 2126912, Rel. Des. João Egmont, j. 13/05/2026, unânime.
- TJDFT, 3ª Turma Cível, Apelação 0013379-59.2016.8.07.0007, Acórdão 2114008, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, j. 15/04/2026, unânime.
- TJDFT, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado 0721100-42.2026.8.07.0016, Acórdão 2186604, Rel. Juiz Edmar Ramiro Correia, j. 08/10/2026, unânime.
- TJDFT, 1ª Turma Recursal, Recurso Inominado 0701254-30.2026.8.07.0019, Acórdão 2186540, Rel. Juiz Flávio Fernando Almeida da Fonseca, j. 08/10/2026, unânime.
- TJDFT, 3ª Turma Recursal, Recurso Inominado 0810936-60.2025.8.07.0016, Acórdão 2189157, Rel. Juiz Daniel Felipe Machado, j. 20/10/2026, unânime.
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Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.