Uma mancha de umidade atrás do armário, o ralo que devolve água em dia de chuva, a fissura que cresce no teto da sala. Muitos defeitos de imóvel novo só se mostram depois da mudança, quando o comprador já assinou, sem nenhuma ressalva, o termo de vistoria ou de recebimento das chaves. Em decisões de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que essa assinatura não cobre o defeito que um comprador leigo não tinha como notar na vistoria.
As decisões aparecem como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
- Quem recebeu as chaves de um imóvel novo e assinou o termo de vistoria ou de recebimento.
- Quem encontrou, depois da entrega, um defeito que não dava para ver: infiltração, fissura, falha no esgoto ou na drenagem, problema elétrico ou hidráulico.
- Condomínios com defeito de construção nas partes comuns do prédio.
Vício aparente e vício oculto
A diferença entre os dois é o que decide a questão.
- Vício aparente é o que qualquer pessoa enxerga na vistoria, sem conhecimento técnico: o azulejo lascado, o rodapé solto, a tomada sem espelho. É para registrar esse tipo de problema que o termo existe.
- Vício oculto é o que o comprador leigo não tinha como perceber na vistoria: o defeito que se manifesta com o tempo ou com a chuva, ou a instalação fora da norma técnica que só um técnico identificaria. Não dava para notar na entrega, por mais atento que o comprador estivesse.
Nas decisões abaixo, o termo de vistoria valeu para o primeiro, e não para o segundo.
O que o TJSP decidiu em 2026
6ª Câmara de Direito Privado, agosto de 2026. Na Apelação 1009473-08.2025.8.26.0037 (Rel. Cesar Mecchi Morales, j. 26/08/2026, votação unânime), a unidade tinha recebido, no quintal privativo, caixas de esgoto que atendiam outras unidades, em desacordo com a norma técnica. A empresa alegou que a unidade foi recebida sem ressalvas. O TJSP decidiu que o comprador sem conhecimento técnico não tinha como identificar o problema numa vistoria comum, e foi além: “Tampouco se pode atribuir à assinatura do termo efeito de renúncia antecipada à reparação de vícios construtivos ou de falhas informacionais.”
As tampas das caixas ficavam à vista no quintal. Mesmo assim, o acórdão registrou que isso “não torna aparente, para o consumidor comum, a desconformidade técnica da instalação”. O critério é o olhar do comprador leigo: ver a peça não é o mesmo que saber que ela está fora da norma.
2ª Câmara de Direito Privado, setembro de 2026. Na Apelação 1003174-88.2024.8.26.0024 (Rel. José Joaquim dos Santos, j. 29/09/2026, votação unânime), as empresas alegaram que o comprador tinha dado quitação no termo de recebimento das chaves e no checklist de vistoria. O TJSP respondeu: “A quitação outorgada pelo comprador por ocasião da entrega da unidade abrange tão somente defeitos aparentes e de constatação imediata pelo consumidor leigo.” Os defeitos vinham da própria obra, como a falta de rede de drenagem e o esgoto que voltava pelos ralos em dias de chuva, e a condenação das empresas a indenizar foi mantida.
Nem o habite-se encerra o assunto
A licença da prefeitura também não fechou a questão. No caso da 2ª Câmara, uma casa de programa habitacional, as empresas alegaram o habite-se e os projetos aprovados. O acórdão registrou que o habite-se não exime a construtora do dever de entregar um imóvel que atenda aos padrões mínimos de segurança, salubridade e habitabilidade.
Quem responde pelo defeito
A responsabilidade não fica só com a construtora. Em 27/08/2026, a 7ª Câmara de Direito Privado (Ap. 1012717-73.2023.8.26.0405, Rel. Fernando Reverendo Vidal Akaoui, votação unânime) rejeitou a defesa da incorporadora que dizia ter apenas incorporado o empreendimento: ela “integrou a cadeia de fornecimento, de sorte que responde pelos vícios construtivos alegados”. Na 2ª Câmara, em setembro, o TJSP registrou que “a responsabilidade de todos os participantes da cadeia de fornecimento é objetiva e solidária”.
Assim, a ação pode reunir a empresa do empreendimento que vendeu o imóvel, a construtora e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
Defeito nas partes comuns
Quando o problema está na fachada, na garagem ou nas instalações do prédio, em regra o pedido é do condomínio, representado pelo síndico. O caso da 7ª Câmara foi esse: o TJSP manteve a condenação da incorporadora e da construtora a fazer os reparos pedidos pelo condomínio.
Quando o defeito aparecer
- Guarde os papéis da entrega: o termo de vistoria ou de recebimento, o contrato e as mensagens trocadas com a empresa.
- Registre: fotos e vídeos com data, do defeito e da evolução dele.
- Abra o chamado por escrito na assistência técnica da construtora e guarde o número de protocolo e cada resposta.
- Nas partes comuns, quem registra e comunica a construtora é o síndico, em nome do condomínio.
O pedido cabível
- O conserto pelas empresas, por ordem judicial, como a 7ª Câmara manteve no caso do condomínio, ou a indenização pelo que o defeito custou, como o valor dos reparos ou a desvalorização da unidade.
- Contra quem: a empresa do empreendimento que vendeu, a construtora e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
- Com quais documentos: o contrato, o termo de vistoria ou de recebimento, as fotos e vídeos e os protocolos dos chamados.
A página sobre defeito depois das chaves resume o que o comprador pode pedir.
Perguntas frequentes
Assinei o termo de vistoria sem nenhuma ressalva. Ainda posso cobrar a construtora pelo defeito que apareceu depois?
Pode, se o defeito não dava para ver na entrega. Para a 6ª Câmara do TJSP, em agosto de 2026, o termo de vistoria não afasta a responsabilidade “por vício técnico não perceptível ao adquirente comum”, e a assinatura não vale como renúncia antecipada à reparação. O que decide é se o defeito era perceptível na entrega, e isso depende da prova de cada caso.
A construtora diz que o habite-se prova que a obra estava certa. Isso encerra o assunto?
Não necessariamente. Em setembro de 2026, a 2ª Câmara do TJSP decidiu que o habite-se não exime a construtora do dever de entregar um imóvel seguro, salubre e habitável.
A construtora diz que o problema é falta de manutenção. E agora?
Depende da origem do defeito. Em agosto de 2026, a 7ª Câmara do TJSP afastou essa alegação porque as falhas vinham da execução e do projeto da obra: “inexistindo nexo causal entre os vícios constatados e a alegada deficiência de manutenção do condomínio”.
O defeito está na garagem, na fachada ou numa área comum. Quem pede?
Em regra, o condomínio, representado pelo síndico. Em agosto de 2026, a 7ª Câmara do TJSP manteve a condenação da incorporadora e da construtora a fazer os reparos pedidos por um condomínio.
O defeito apareceu dentro dos cinco anos de garantia, mas só fui cobrar depois. Perdi o direito?
Não necessariamente. Para a 7ª Câmara do TJSP (27/08/2026), os cinco anos do art. 618 do Código Civil são “prazo de garantia para a manifestação dos vícios construtivos, não se confundindo com o prazo prescricional para o exercício da pretensão reparatória”. Garantia e prazo para cobrar são coisas distintas. No mesmo acórdão, a Câmara registrou que, nos vícios construtivos ocultos, a manifestação do defeito “não coincide, necessariamente, com a entrega do empreendimento ou com a expedição do ‘habite-se’”. O prazo de cada caso depende do pedido e de quando o defeito apareceu.
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Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.