O defeito apareceu
depois da mudança?
O vício oculto pode seguir com a construtora e a incorporadora
- Uma mancha de umidade atrás do armário, o ralo que devolve água em dia de chuva, a fissura que cresce no teto da sala?
- O termo de vistoria ou de recebimento das chaves foi assinado sem nenhuma ressalva?
- A construtora diz que o habite-se prova que a obra estava certa, ou que o problema é falta de manutenção?
Em decisões de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo limitou o termo de vistoria ao que um comprador leigo percebe na entrega. O defeito técnico ou escondido, que a vistoria não mostra, ficou como responsabilidade de quem construiu e vendeu.
Vício aparente e vício oculto
Muitos defeitos de imóvel novo só se mostram depois da mudança, quando o comprador já assinou, sem nenhuma ressalva, o termo de vistoria ou de recebimento das chaves. A diferença entre os dois tipos de vício é o que decide a questão.
O que se vê na vistoria
O que qualquer pessoa enxerga na vistoria, sem conhecimento técnico: o azulejo lascado, o rodapé solto, a tomada sem espelho. É para registrar esse tipo de problema que o termo existe.
Coberto pelo termo de vistoriaO que a vistoria não mostra
O que o comprador leigo não tinha como perceber na vistoria: o defeito que se manifesta com o tempo ou com a chuva, ou a instalação fora da norma técnica que só um técnico identificaria. Não dava para notar na entrega, por mais atento que o comprador estivesse.
Fora do termo, nas decisões de 2026Nas decisões de 2026, o termo de vistoria valeu para o primeiro, e não para o segundo. O critério é o olhar do comprador leigo: no caso da 6ª Câmara, as tampas das caixas de esgoto ficavam à vista, e ainda assim a instalação fora da norma técnica não foi considerada aparente.
Nem o habite-se encerra o assunto. No caso da 2ª Câmara, uma casa de programa habitacional, as empresas alegaram o habite-se e os projetos aprovados. Em setembro de 2026, o acórdão registrou que o habite-se não exime a construtora do dever de entregar um imóvel que atenda aos padrões mínimos de segurança, salubridade e habitabilidade.
O termo de vistoria não apaga o vício oculto
As três decisões citadas nesta página são de 2026, de três câmaras de direito privado do TJSP, e foram unânimes. As empresas alegaram a quitação dada na entrega, o recebimento sem ressalvas e o papel de quem apenas incorporou o empreendimento. As três câmaras mantiveram a condenação.
A quitação dada na entrega
“A quitação outorgada pelo comprador por ocasião da entrega da unidade abrange tão somente defeitos aparentes e de constatação imediata pelo consumidor leigo.”
As empresas alegaram que o comprador tinha dado quitação no termo de recebimento das chaves e no checklist de vistoria. Os defeitos vinham da própria obra, como a falta de rede de drenagem e o esgoto que voltava pelos ralos em dias de chuva.
Assinar o termo não é renunciar
“Tampouco se pode atribuir à assinatura do termo efeito de renúncia antecipada à reparação de vícios construtivos ou de falhas informacionais.”
Caixas de esgoto que atendiam outras unidades estavam no quintal privativo da unidade, em desacordo com a norma técnica. A empresa alegou que a unidade foi recebida sem ressalvas. Para o TJSP, o comprador sem conhecimento técnico não tinha como identificar o problema numa vistoria comum: na ementa, “vício técnico não perceptível ao adquirente comum”.
A 7ª Câmara manteve a incorporadora
“integrou a cadeia de fornecimento, de sorte que responde pelos vícios construtivos alegados”
A incorporadora dizia ter apenas incorporado o empreendimento. Quem pediu foi o condomínio, e o TJSP afastou a alegação de falta de manutenção: as falhas vinham da execução e do projeto da obra.
Decisões de terceiros, publicadas pelo TJSP, citadas com número, câmara, relator e data, sem identificação das partes ou das empresas. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso: cada caso depende do contrato, da prova e da decisão judicial.
O pedido cabível
Com o vício oculto à vista depois das chaves, o comprador pode pedir:
O conserto pelas empresas
Por ordem judicial, como a 7ª Câmara manteve no caso do condomínio.
Ou a indenização
Pelo que o defeito custou, como o valor dos reparos ou a desvalorização da unidade.
Contra quem
A empresa do empreendimento que vendeu, a construtora e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
Com quais documentos
O contrato, o termo de vistoria ou de recebimento, as fotos e vídeos e os protocolos dos chamados.
Defeito nas partes comuns? Quando o problema está na fachada, na garagem ou nas instalações do prédio, em regra o pedido é do condomínio, representado pelo síndico, como no caso da 7ª Câmara.
Leia em detalhe o artigo “Defeito depois das chaves: o que o termo de vistoria não cobre”.
Registre o defeito e a evolução dele.
Fotos, chamados e papéis da entrega mostram o que apareceu depois das chaves e quando.
- Guarde os papéis da entrega: o termo de vistoria ou de recebimento, o contrato e as mensagens trocadas com a empresa
- Registre: fotos e vídeos com data, do defeito e da evolução dele
- Abra o chamado por escrito na assistência técnica da construtora e guarde o número de protocolo e cada resposta
- Nas partes comuns, quem registra e comunica a construtora é o síndico, em nome do condomínio
Informação geral, sem promessa de resultado: cada caso depende do contrato, da prova e da decisão judicial.
Garantia e prazo para cobrar: coisas distintas
- Garantia de solidez e segurança da obra 5 anos
- Onde está CC, art. 618
Corre à parte, sem se confundir com a garantia. O prazo de cada caso depende do pedido e de quando o defeito apareceu.
Gustavo Alan de Sá Bezerra
Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242. Área de atuação: direito do comprador de imóvel na planta.
Para quem é esta página
- Quem recebeu as chaves de um imóvel novo e assinou o termo de vistoria ou de recebimento
- Quem encontrou, depois da entrega, um defeito que não dava para ver: infiltração, fissura, falha no esgoto ou na drenagem, problema elétrico ou hidráulico
- Condomínios com defeito de construção nas partes comuns do prédio
Como funciona o pedido
Do defeito ao pedido, em três passos.
O defeito aparece
Depois da entrega, surge um problema que a vistoria não mostrava, como uma infiltração ou uma falha no esgoto.
O registro e o chamado
Os papéis da entrega, fotos e vídeos com data e o chamado por escrito na assistência técnica da construtora, com o número de protocolo.
O pedido
O conserto pelas empresas ou a indenização pelo que o defeito custou, contra quem vendeu, quem construiu e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
Perguntas frequentes
Assinei o termo de vistoria sem nenhuma ressalva. Ainda posso cobrar a construtora pelo defeito que apareceu depois?
Pode, se o defeito não dava para ver na entrega. Para a 6ª Câmara do TJSP, em agosto de 2026, o termo de vistoria não afasta a responsabilidade “por vício técnico não perceptível ao adquirente comum”, e a assinatura não vale como renúncia antecipada à reparação. O que decide é se o defeito era perceptível na entrega, e isso depende da prova de cada caso.
A construtora diz que o habite-se prova que a obra estava certa. Isso encerra o assunto?
Não necessariamente. Em setembro de 2026, a 2ª Câmara do TJSP decidiu que o habite-se não exime a construtora do dever de entregar um imóvel seguro, salubre e habitável.
A construtora diz que o problema é falta de manutenção. E agora?
Depende da origem do defeito. Em agosto de 2026, a 7ª Câmara do TJSP afastou essa alegação porque as falhas vinham da execução e do projeto da obra: “inexistindo nexo causal entre os vícios constatados e a alegada deficiência de manutenção do condomínio”.
O defeito está na garagem, na fachada ou numa área comum. Quem pede?
Em regra, o condomínio, representado pelo síndico. Em agosto de 2026, a 7ª Câmara do TJSP manteve a condenação da incorporadora e da construtora a fazer os reparos pedidos por um condomínio.
O defeito apareceu dentro dos cinco anos de garantia, mas só fui cobrar depois. Perdi o direito?
Não necessariamente. Para a 7ª Câmara do TJSP (27/08/2026), os cinco anos do art. 618 do Código Civil são “prazo de garantia para a manifestação dos vícios construtivos, não se confundindo com o prazo prescricional para o exercício da pretensão reparatória”. Garantia e prazo para cobrar são coisas distintas. No mesmo acórdão, a Câmara registrou que, nos vícios construtivos ocultos, a manifestação do defeito “não coincide, necessariamente, com a entrega do empreendimento ou com a expedição do ‘habite-se’”. O prazo de cada caso depende do pedido e de quando o defeito apareceu.
Leia também o artigo “Defeito depois das chaves: o que o termo de vistoria não cobre” e o blog do escritório.
O que o termo de vistoria não cobre
Nas decisões de 2026, o termo valeu para o que dava para ver na entrega. O vício oculto pode seguir como responsabilidade de quem construiu e vendeu.
Contato do escritório: WhatsApp e e-mail.
Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões citadas são de terceiros, publicadas pelos tribunais, e aparecem sem identificação das partes. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial. Não substitui a leitura do seu contrato.