Quem comprou na planta, viu o saldo ser corrigido todo mês antes das chaves e já quitou o contrato costuma ouvir que "passou o prazo". Nem sempre. Em setembro de 2026, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu, por unanimidade, que o prazo para pedir de volta a correção monetária mensal cobrada a mais é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), e não de 3.
A decisão é de um processo acompanhado pelo escritório e aparece aqui como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
Para quem comprou imóvel na planta direto com a incorporadora e teve o saldo corrigido mês a mês até as chaves, num contrato com prazo menor que 36 meses. Vale para contrato em andamento, quitado ou com chaves entregues.
Prescrição é o prazo que a lei dá para cobrar um direito na Justiça. Passado esse prazo, o pedido pode ser recusado mesmo que o direito exista.
O que o TJSP decidiu em setembro de 2026
No caso julgado, a correção do saldo foi mensal até as chaves, num contrato que a lei só permitia corrigir uma vez por ano. Depois de quitar as parcelas, os compradores pediram de volta o que pagaram a mais. A incorporadora alegou prescrição em 3 anos.
A 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP:
- afastou os 3 anos. O prazo de 3 anos do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vale só para a devolução de comissão de corretagem e taxa SATI;
- aplicou 10 anos, porque o pedido de devolução nasce do próprio contrato. O fundamento foi o art. 205 do Código Civil e precedente da 2ª Seção do STJ (EREsp 1.280.825/RJ);
- anulou a correção mensal, mandou aplicar a correção anual e determinou a devolução em dobro do que foi pago a mais.
A ementa do julgamento do agravo interno, publicada no fim de setembro de 2026, resume: "revisão de contrato imobiliário de trato sucessivo cumulada com repetição de indébito — prazo prescricional decenal — nulidade da cláusula contratual que prevê a incidência de correção monetária mensal [...] — restituição, em dobro, dos valores pagos a maior".
E o Código de Defesa do Consumidor?
A dúvida é comum: se o caso é de consumo, por que o prazo vem do Código Civil? Porque as duas leis trabalham juntas.
- O CDC continua valendo. É ele que garante a nulidade da cláusula abusiva, a devolução em dobro do art. 42, parágrafo único, e a inversão do ônus da prova.
- O CDC não tem prazo para a devolução de cobrança indevida. O prazo de 5 anos do art. 27 é para outra situação: dano causado por defeito do produto ou do serviço, o chamado acidente de consumo.
- A lacuna é preenchida pela regra geral do Código Civil. O próprio CDC diz, no art. 7º, que os direitos que ele prevê não excluem outros previstos em lei. Na falta de prazo próprio, vale o prazo geral de 10 anos do art. 205 do Código Civil.
O STJ fez exatamente isso. Em 2020, a Corte Especial julgou um caso de consumo (cobrança indevida de telefonia) e, no mesmo acórdão, mandou devolver em dobro com base no CDC e aplicou o prazo de 10 anos do Código Civil (EAREsp 676.608/RS, Rel. Min. Og Fernandes). A Súmula 412 do STJ segue a mesma linha para tarifas de água e esgoto, que também são relação de consumo.
Há ainda uma questão de lógica: o CDC existe para proteger o consumidor. Dar a ele 5 anos, quando qualquer contratante comum teria 10, seria usar a lei de proteção contra quem ela protege.
Não é caso isolado
O entendimento se repete em várias Câmaras do TJSP. Alguns julgamentos recentes de outros processos:
- 28ª Câmara de Direito Privado, Apelação 1036461-71.2025.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, julgada em 17/09/2026. A ementa registra: "Quitação do contrato. Irrelevância. [...] Prescrição. Não ocorrência. Prazo decenal. Art. 205 do Código Civil."
- 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação 1070360-60.2025.8.26.0100, Rel. Des. Fernando Marcondes, julgada em 14/09/2026: "Sendo a responsabilidade civil de natureza contratual, o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, consoante reiterada jurisprudência desta Colenda Câmara."
- 9ª Câmara de Direito Privado, Apelação 1019281-76.2024.8.26.0100, Rel. Des. Edson Luiz de Queiróz, julgada em 24/06/2026: prazo decenal para a revisão da cláusula de correção.
Na pesquisa de jurisprudência do TJSP, encontramos 29 acórdãos sobre correção monetária mensal com prazo de 10 anos na ementa, de 15 Câmaras de Direito Privado diferentes.
A ressalva: decisões de 5 anos
Há decisões isoladas de primeiro grau que aplicam 5 anos, com base no art. 27 do CDC. Na nossa pesquisa, não encontramos acórdão do TJSP nesse sentido para a correção mensal, mas o risco existe enquanto o processo estiver no primeiro grau.
Na prática:
- quem pagou há mais de 5 anos não deve esperar. Os prazos contam a partir dos pagamentos; quanto mais antigo o pagamento, mais urgente;
- quem pagou há menos de 5 anos está dentro de qualquer dos dois prazos;
- cada caso depende das datas do contrato e do extrato.
O que conferir no seu contrato
1. Cláusula de reajuste. No quadro-resumo, veja se o saldo era corrigido mensalmente pelo INCC até as chaves.
2. Tabela de pagamentos. Uma última parcela pequena, marcada muito depois das outras, é o sinal clássico da parcela-ardil, usada para fazer o contrato parecer ter 36 meses.
3. Conte os meses. Do primeiro vencimento do fluxo de pagamento (o sinal ou ato) até a última parcela de valor real. Se der menos de 36 meses, a correção mensal não tinha base legal (Lei 10.931/2004, art. 46).
4. Extrato de evolução da dívida. É ele que mostra quanto foi corrigido mês a mês e quanto foi pago a mais.
Se o contrato tiver esses sinais, veja como funciona a análise para quem já recebeu as chaves ou leia sobre a parcela-ardil e o que o TJSP decidiu em 2026.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para pedir de volta a correção monetária mensal cobrada a mais?
O TJSP tem aplicado 10 anos (art. 205 do Código Civil), por se tratar de pedido que nasce do contrato. Em setembro de 2026, a 5ª Câmara de Direito Privado afastou o prazo de 3 anos e aplicou os 10 anos. Há decisões isoladas de primeiro grau com 5 anos; por isso, quem pagou há mais de 5 anos não deve esperar.
Se a relação é de consumo, o prazo não é de 5 anos pelo CDC?
Não, em regra. O art. 27 do CDC trata de dano por defeito do produto ou do serviço. Para a devolução de cobrança indevida o CDC não tem prazo próprio, e vale a regra geral do Código Civil, de 10 anos. O STJ aplicou essa combinação no EAREsp 676.608/RS: devolução em dobro pelo CDC e prazo de 10 anos pelo Código Civil.
O prazo de 3 anos do Tema 938 do STJ vale para a correção mensal?
Não. O Tema 938 trata da devolução de comissão de corretagem e taxa SATI. O TJSP tem recusado estender esse prazo à correção monetária mensal.
Já quitei o imóvel. Ainda posso pedir?
Pode, observado o prazo. Em setembro de 2026, a 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP registrou que a quitação do contrato é irrelevante para o pedido e aplicou o prazo de 10 anos.
A devolução é em dobro?
Pode ser. No caso julgado pela 5ª Câmara em setembro de 2026, a devolução foi em dobro. Em setembro de 2026, o STJ julgou o Tema 929 e firmou que o dobro independe de má-fé; o acórdão ainda não foi publicado. Cada caso depende do contrato e da prova.
Quais documentos separar?
O contrato completo (com quadro-resumo e tabela de pagamentos), o extrato de evolução da dívida, os comprovantes de pagamento e o termo de entrega das chaves.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato e o extrato de evolução da dívida pelo WhatsApp do escritório.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.