O que a incorporadora mostrou no anúncio, no folder ou no site do lançamento, de forma precisa, faz parte do contrato. Se o item não veio, o comprador pode exigir que seja feito, receber o equivalente ou sair do contrato com tudo de volta, pela culpa da incorporadora. Em 2026, três decisões unânimes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) aplicaram essa regra a um item de lazer retirado do projeto, a um quintal anunciado como murado e a equipamentos do condomínio que ficaram só no folder.
Para quem é este texto
- Para quem recebeu o imóvel sem o que foi anunciado: a área de lazer, o equipamento do condomínio, o quintal, as vagas ou outro item mostrado com precisão no material de venda.
- Para quem ainda espera a obra e soube que o projeto mudou, perdendo justamente o diferencial que motivou a compra. Para esse grupo, um dos caminhos é sair do contrato com tudo de volta.
O que diz a lei
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) trata a publicidade como parte do contrato. Diz o art. 30: "Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."
E o art. 35 dá ao consumidor três escolhas, "alternativamente e à sua livre escolha", quando a oferta não é cumprida:
- I – exigir o cumprimento da obrigação, nos termos da oferta ou da publicidade;
- II – aceitar outro produto ou prestação equivalente;
- III – rescindir o contrato, com a restituição do que pagou, atualizada, e perdas e danos.
O que o TJSP decidiu em 2026
2ª Câmara: o principal item de lazer saiu do projeto, e o comprador saiu com tudo de volta
Em 31 de julho de 2026 (Apelação 1006788-16.2024.8.26.0602, Rel. Corrêa Patiño), o tribunal julgou o caso de um empreendimento vendido com um item de lazer como principal diferencial, destacado em toda a publicidade. Depois da venda, a incorporadora mudou o projeto e trocou esse item por uma versão comum. Segundo o relato do comprador no processo, antes da ação ela tinha oferecido desfazer o negócio devolvendo só parte do valor, em parcelas, sem correção e sem a corretagem.
A incorporadora disse que o contrato permitia ajustes no projeto. O tribunal respondeu:
> "A autorização genérica para adequações construtivas não pode ser interpretada como permissão irrestrita para substituição de elementos que exerciam papel central na formação da vontade contratual dos adquirentes."
E fixou a tese, por unanimidade: "A alteração substancial do principal diferencial publicitário do empreendimento configura descumprimento da oferta e autoriza a rescisão por culpa da incorporadora, com restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem". Os embargos da incorporadora foram rejeitados em 21 de setembro de 2026.
2ª Câmara: o quintal do anúncio veio sem muro, e a incorporadora paga o muro
Em 15 de maio de 2026 (Apelação 1011522-41.2025.8.26.0451, Rel. José Joaquim dos Santos), os folders digitais e o vídeo do lançamento mostravam o quintal privativo da casa todo murado. O imóvel foi entregue sem os muros de divisa. O TJSP decidiu, por unanimidade, a favor do comprador:
> "A publicidade veiculada na fase pré-contratual sobre imóvel com quintal privativo murado vincula o fornecedor, impondo a entrega do bem em conformidade com o material publicitário, sob pena de responsabilização civil."
O tribunal mandou a incorporadora pagar o valor da construção do muro, a ser calculado na fase de liquidação. E registrou que a falta de ressalva clara sobre a diferença entre o material publicitário e o memorial descritivo configura propaganda enganosa por omissão.
6ª Câmara: o que estava no folder vale, mesmo fora do memorial
Em 11 de março de 2026 (Apelação 1000461-03.2023.8.26.0566, Rel. Maria do Carmo Honorio), quem foi à Justiça foi o próprio condomínio. O folder, juntado aos autos pela própria incorporadora, anunciava playground, praça de convivência e 20 vagas de visitantes. Vieram 18 vagas, e o playground e a praça não foram feitos. Por unanimidade, o tribunal decidiu:
> "Configura propaganda enganosa a oferta pública de equipamentos de lazer e infraestrutura complementar, divulgada em material publicitário juntado pela própria incorporadora, e não entregue."
O acórdão também afastou a defesa do memorial descritivo, que "não neutraliza a oferta pública", e mandou fazer perícia para apurar o custo de implantar o que faltou ou o valor equivalente.
Anúncio, folder e memorial descritivo
A defesa mais comum da incorporadora é dizer que o item não estava no memorial descritivo ou no registro da incorporação. As decisões de 2026 mostram o caminho do comprador:
- O memorial não apaga o anúncio. Para a 6ª Câmara, ele "não neutraliza a oferta pública", ainda que o item não conste do registro da incorporação.
- A diferença tem de ser avisada com clareza. Para a 2ª Câmara, a falta de ressalva sobre a diferença entre o anúncio e o memorial é propaganda enganosa por omissão.
- Folder de corretor também conta. A 6ª Câmara decidiu que a incorporadora, ao deixar o material circular para vender o empreendimento, "assumiu integralmente a responsabilidade por seu conteúdo".
As três escolhas, na prática
- Exigir o item: pedir que a incorporadora faça o que anunciou.
- Receber o equivalente: o valor para fazer o que faltou, como o custo do muro no caso da 2ª Câmara, ou o valor econômico do que não foi entregue, como na perícia determinada pela 6ª Câmara.
- Sair do contrato: quando o item era um diferencial importante da compra, o desfazimento pela culpa da incorporadora, com devolução integral e corretagem, como no caso do lazer retirado do projeto.
Quando o item faltante é da área comum, o pedido pode ser feito também pelo condomínio, como no caso da 6ª Câmara.
O que reunir
- O que foi prometido: folder, prints do site e das redes sociais do lançamento, anúncios, vídeos e imagens 3D, a tabela de vendas e as mensagens do corretor.
- O que foi entregue: fotos e vídeos com data do que veio diferente ou do que não veio.
- Contrato e memorial descritivo: para mostrar que o item não foi ressalvado com clareza.
- Comunicados da incorporadora sobre mudança no projeto, se houver.
- Comprovantes de pagamento, inclusive da corretagem, para quem quer sair do contrato.
Como pedir
- Escolha o caminho. Exigir, receber o equivalente ou sair do contrato: a escolha é do comprador (CDC, art. 35).
- O pedido é feito ao juiz, contra a incorporadora, com base nos arts. 30 e 35 do CDC e nas decisões do TJSP de 2026, juntando o material do anúncio e as fotos do que foi entregue.
- Para quem quer sair: desfazimento do contrato por culpa da incorporadora, com devolução integral e corretagem. A página sobre distrato de imóvel na planta mostra como o valor é calculado.
- Para quem quer ficar: o cumprimento da oferta ou o valor para fazer o que faltou.
Perguntas frequentes
O que a incorporadora mostrou no anúncio faz parte do contrato?
Sim, quando a informação é suficientemente precisa. É o que diz o art. 30 do CDC, e o TJSP aplicou essa regra em 2026 a itens de lazer, a um quintal murado e a equipamentos do condomínio.
O item não estava no memorial descritivo. Ainda assim posso pedir?
Pode. Para a 6ª Câmara do TJSP, o memorial descritivo "não neutraliza a oferta pública". Para a 2ª Câmara, a falta de ressalva clara sobre a diferença entre o anúncio e o memorial é propaganda enganosa por omissão.
A obra ainda não terminou e o projeto mudou. Posso sair do contrato?
Quando a mudança atinge o diferencial que motivou a compra, o TJSP tem permitido sair pela culpa da incorporadora, com devolução integral e corretagem. Foi o que a 2ª Câmara decidiu em julho de 2026.
Prefiro ficar com o imóvel. O que posso pedir?
Que a incorporadora faça o que anunciou ou pague o equivalente. No caso do quintal, o TJSP mandou pagar o valor da construção do muro.
O item que faltou é da área comum. Quem pede?
O comprador pode pedir, e o condomínio também. No caso da 6ª Câmara, a ação foi do próprio condomínio.
O folder era do corretor, não da incorporadora. Vale?
Vale. A 6ª Câmara decidiu que a incorporadora, ao deixar o material circular para vender as unidades, assumiu a responsabilidade pelo conteúdo.
Se quiser uma análise do seu caso, mande pelo WhatsApp do escritório o contrato, o material do lançamento (folder, prints, vídeos) e fotos do que foi entregue. Se preferir começar pela leitura, peça também o Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição), gratuito.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.