Muitos contratos de imóvel na planta dão à incorporadora uma folga depois da data prevista para a conclusão da obra: a tolerância de 180 dias. Alguns contam essa folga em dias úteis. Parece detalhe de redação, mas não é. Para o TJSP, a tolerância se conta em dias corridos. Com isso, o prazo final cai antes, e o atraso, se houver, também começa antes.
As decisões aparecem como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
- Quem tem no contrato a tolerância de 180 dias “úteis” para a entrega do imóvel.
- Quem recebeu as chaves “no prazo” pela conta do contrato, mas depois da data a que se chega contando os dias corridos.
- Quem pagou juros de obra no financiamento depois dessa data.
Dias úteis e dias corridos
- Dias corridos são todos os dias do calendário, inclusive sábados, domingos e feriados.
- Dias úteis são só os de segunda a sexta, sem os feriados.
- Numa conta aproximada, 180 dias úteis equivalem a uns 250 a 265 dias de calendário, conforme os feriados do período. São de pouco mais de dois meses a quase três meses a mais de folga para a incorporadora.
O que diz a lei
Desde a Lei 13.786/2018, a tolerância está na lei de incorporações. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 diz:
> “A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”
A lei fala em dias corridos e exige cláusula “clara e destacada”. O TJSP também tem tese firmada em julgamento de demandas repetitivas (IRDR), lembrada pela 7ª Câmara em 2026: é válido o prazo de tolerância “não superior a cento e oitenta dias ‘corridos’”, “desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
O que o TJSP decidiu em 2026
- 7ª Câmara de Direito Privado, julho de 2026 (Ap. 1024529-32.2025.8.26.0506, Rel. Ademir Modesto de Souza, j. 08/07/2026, votação unânime). O contrato, assinado já na vigência da Lei 13.786/2018, previa tolerância de 180 dias úteis. A ementa diz: “Incidência do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, que admite tolerância de até 180 dias corridos, não úteis.” O voto explica que a tolerância “não pode ser ampliada por convenção das partes mediante alteração do critério legal de contagem”. A cláusula caiu só nessa parte, “preservando-se o prazo de tolerância de 180 dias corridos”.
- 1ª Câmara de Direito Privado, julho de 2026 (Ap. 0001021-38.2024.8.26.0400, Rel. Mônica de Carvalho, j. 08/07/2026, votação unânime). No mesmo dia, outra câmara chegou à mesma conclusão num contrato de 2016, anterior à lei, de cotas de multipropriedade num empreendimento de lazer. A tese do julgamento: “A cláusula de tolerância de 180 dias úteis é abusiva e deve ser considerada em dias corridos.” O fundamento foi o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, porque a cláusula coloca o consumidor “em manifesta desvantagem”. Como a mora passou de um ano, a câmara resolveu o contrato por inadimplemento da vendedora, com a “restituição integral, de uma só vez, de todos os valores pagos”.
- 6ª Câmara de Direito Privado, setembro de 2026 (Ap. 1002503-62.2024.8.26.0704, Rel. Costa Netto, j. 22/09/2026, votação unânime). Contrato de 2017, também anterior à lei: “A contagem em dias úteis é abusiva, por dificultar a aferição do termo final da obrigação e impor excessiva desvantagem ao consumidor.” A câmara manteve a nulidade parcial da cláusula, com a tolerância contada em dias corridos, e a devolução dos juros de obra pagos a partir do dia seguinte ao novo prazo final, já que “o prolongamento da obra transferiu indevidamente à autora encargo decorrente da mora da fornecedora”.
Nas três decisões, a tolerância continuou valendo. O que caiu foi a contagem em dias úteis. As decisões citadas são do TJSP; em outros tribunais, o tema pode ter outro desfecho.
Recebeu “no prazo”? O atraso pode ter começado antes
No caso da 7ª Câmara, o contrato previa a conclusão da obra para 31/12/2023, e as chaves saíram em 03/08/2024. Pela nossa conta (o acórdão não faz essa conta), em dias úteis, como queria o contrato, a tolerância iria até setembro de 2024, e a entrega estaria no prazo. A câmara contou os dias corridos, manteve o prazo final em 29/06/2024 e concluiu: “Houve, portanto, atraso de 35 dias.”
Por esse período, a 7ª Câmara manteve a indenização do art. 43-A, § 2º, de “1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die”, e a devolução dos juros de obra cobrados depois do prazo, com base na tese 1.3 do Tema 996 do STJ.
Um exemplo (hipotético)
Um contrato prevê a conclusão da obra em 31 de maio, com tolerância de 180 dias úteis. As chaves saem em meados de janeiro do ano seguinte.
- Pela conta do contrato, em dias úteis: o prazo final só chega em fevereiro do ano seguinte. A entrega parece estar no prazo.
- Pela contagem em dias corridos: o prazo final cai no fim de novembro. A entrega atrasou perto de 50 dias.
- Por esses dias de atraso, podem caber os pedidos listados abaixo, conforme o contrato e a data em que foi assinado.
Como conferir no seu contrato
- No quadro-resumo ou na cláusula de prazo: a data prevista para a conclusão da obra e a tolerância. Veja se o contrato fala em dias “úteis”.
- No termo de entrega das chaves: a data em que você recebeu a posse.
- Nos comprovantes: os pagamentos feitos depois do prazo final contado em dias corridos, inclusive os juros de obra cobrados no financiamento.
- Na data de assinatura do contrato: ela indica se o art. 43-A se aplica diretamente ou se o caminho é a proteção do consumidor.
O pedido cabível
- A contagem da tolerância em dias corridos, com a nulidade parcial da cláusula só quanto aos dias úteis. A tolerância de 180 dias continua valendo.
- Pelos dias de atraso contados desse prazo final, o pedido depende da data em que o contrato foi assinado:
- contrato assinado na vigência da Lei 13.786/2018: a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, § 2º), como na 7ª Câmara;
- contrato anterior à lei: a inversão da multa que o contrato só previa contra o comprador (Tema 971 do STJ), sem somar com outra indenização pelo mesmo atraso;
- nos dois casos: a devolução dos juros de obra pagos depois do prazo final.
- Se as chaves ainda não saíram e o prazo final em dias corridos já passou, sem culpa do comprador, pode caber outro caminho: a resolução do contrato por culpa da vendedora, com a devolução integral do que foi pago. Nos contratos assinados na vigência da Lei 13.786/2018, é o que prevê o art. 43-A, § 1º. Num contrato de 2016, de cotas de multipropriedade, a 1ª Câmara reconheceu a resolução com atraso de mais de um ano.
- Contra quem: a empresa do empreendimento que assinou o contrato e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda.
- Com quais documentos: o contrato com o quadro-resumo, o termo de entrega das chaves e os comprovantes de pagamento.
A página sobre tolerância em dias úteis resume o que o comprador pode pedir.
Perguntas frequentes
Meu contrato diz 180 dias úteis. A tolerância inteira cai?
Nas decisões de 2026, não. Nas três, o TJSP manteve a tolerância de 180 dias e afastou só a contagem em dias úteis. A 7ª Câmara reconheceu a abusividade “apenas quanto à previsão de contagem em dias úteis, preservando-se o prazo de tolerância de 180 dias corridos”.
Recebi as chaves dentro do prazo do contrato. Ainda assim pode ter havido atraso?
Pode, se o contrato conta a tolerância em dias úteis: em dias corridos, o prazo final cai antes. No caso de julho, a 7ª Câmara do TJSP contou os dias corridos e concluiu: “Houve, portanto, atraso de 35 dias.”
Meu contrato é anterior à Lei 13.786/2018. Vale para mim?
Pode valer. O art. 43-A, que fala em “dias corridos”, vale para contratos assinados na vigência da lei. Em contratos anteriores, a 1ª e a 6ª Câmaras do TJSP chegaram ao mesmo resultado pela proteção do consumidor: a 1ª, pelo art. 51 do CDC; a 6ª, porque a contagem em dias úteis dificulta “a aferição do termo final da obrigação”.
O contrato do financiamento trouxe outro prazo. Qual vale?
O prazo do contrato de compra pode continuar valendo. No caso de julho, a 7ª Câmara afastou a tese de que o contrato de financiamento teria mudado o prazo de entrega.
Como se calcula o que pode ser pedido pelos dias de atraso?
Depende do contrato, do valor pago e de quantos dias de atraso houve. Nos contratos assinados na vigência da lei, o art. 43-A, § 2º, prevê 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die. Nos anteriores, a multa que o contrato só previa contra o comprador pode ser invertida (Tema 971 do STJ), sem somar com outra indenização pelo mesmo atraso. Nos dois casos, os juros de obra pagos depois do prazo final também podem ser pedidos de volta.
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Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.