Contrato com tolerância de
180 dias úteis?
A tolerância vale, mas em dias corridos
- O contrato conta a tolerância de 180 dias em dias úteis?
- As chaves saíram dentro do prazo pela conta do contrato, mas depois da data a que se chega contando os dias corridos?
- Pagou juros de obra no financiamento depois dessa data?
A cláusula que conta a tolerância em dias úteis estica o prazo da incorporadora. Para o Tribunal de Justiça de São Paulo, os 180 dias são corridos: o prazo final cai antes, e o atraso pode ter começado antes.
Dias úteis, dias corridos e o que diz a lei
Muitos contratos de imóvel na planta dão à incorporadora uma folga depois da data prevista para a conclusão da obra: a tolerância de 180 dias. Alguns contam essa folga em dias úteis. Parece detalhe de redação, mas não é.
Só de segunda a sexta
Só os dias de segunda a sexta, sem os feriados. É assim que alguns contratos contam a tolerância, e o prazo da incorporadora fica mais longo.
A contagem que o TJSP afastouTodos os dias do calendário
Todos os dias do calendário, inclusive sábados, domingos e feriados. É a contagem do art. 43-A e a que o TJSP aplicou nas três decisões de 2026.
A contagem que valeNuma conta aproximada, 180 dias úteis equivalem a uns 250 a 265 dias de calendário, conforme os feriados do período: de pouco mais de dois meses a quase três meses a mais de folga para a incorporadora. É uma estimativa, não um dado do TJSP.
A lei fala em dias corridos
“A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”
Desde a Lei 13.786/2018, a tolerância está na lei de incorporações. O art. 43-A vale para os contratos assinados na vigência dessa lei; nos anteriores, a 1ª e a 6ª Câmaras do TJSP chegaram ao mesmo resultado pela proteção do consumidor.
A lei exige cláusula “clara e destacada”. O TJSP também tem tese firmada em julgamento de demandas repetitivas (IRDR), lembrada pela 7ª Câmara em 2026: é válido o prazo de tolerância “não superior a cento e oitenta dias ‘corridos’”, “desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Um exemplo (hipotético)
Por esses dias de atraso, podem caber os pedidos listados abaixo, conforme o contrato e a data em que foi assinado. O exemplo é hipotético: as datas de cada caso saem do contrato e do termo de entrega das chaves.
A tolerância vale, mas em dias corridos
Três câmaras do TJSP, todas por votação unânime. Nas três decisões, a tolerância continuou valendo. O que caiu foi a contagem em dias úteis.
Contrato na vigência da Lei 13.786/2018
“Incidência do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, que admite tolerância de até 180 dias corridos, não úteis.”
O contrato, assinado já na vigência da Lei 13.786/2018, previa tolerância de 180 dias úteis. O voto explica que a tolerância “não pode ser ampliada por convenção das partes mediante alteração do critério legal de contagem”.
Cotas de multipropriedade, contrato de 2016
“A cláusula de tolerância de 180 dias úteis é abusiva e deve ser considerada em dias corridos.”
Contrato de 2016, anterior à lei, de cotas de multipropriedade num empreendimento de lazer. O fundamento foi o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, porque a cláusula coloca o consumidor “em manifesta desvantagem”.
Contrato de 2017, anterior à lei
“A contagem em dias úteis é abusiva, por dificultar a aferição do termo final da obrigação e impor excessiva desvantagem ao consumidor.”
Contrato de 2017, também anterior à lei. A câmara manteve a nulidade parcial da cláusula, com a tolerância contada em dias corridos, e a devolução dos juros de obra pagos a partir do dia seguinte ao novo prazo final, já que “o prolongamento da obra transferiu indevidamente à autora encargo decorrente da mora da fornecedora”.
Decisões de terceiros, publicadas pelo TJSP, citadas com número, câmara, relator e data, sem identificação das partes ou das empresas. As decisões citadas são do TJSP; em outros tribunais, o tema pode ter outro desfecho.
O pedido cabível
Primeiro, a contagem da tolerância em dias corridos, com a nulidade parcial da cláusula só quanto aos dias úteis: a tolerância de 180 dias continua valendo. Pelos dias de atraso contados desse prazo final, o pedido depende da data em que o contrato foi assinado:
A indenização de 1% ao mês
Nos contratos assinados na vigência da Lei 13.786/2018: 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, como na 7ª Câmara.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2ºA multa invertida
Nos contratos anteriores à lei: a inversão da multa que o contrato só previa contra o comprador, sem somar com outra indenização pelo mesmo atraso.
STJ, Tema 971A devolução dos juros de obra
Nos dois casos: a devolução dos juros de obra pagos depois do prazo final, como na 7ª e na 6ª Câmaras.
STJ, Tema 996, tese 1.3, aplicada pela 7ª CâmaraSe as chaves ainda não saíram
Passado o prazo final em dias corridos, sem culpa do comprador, pode caber a resolução do contrato por culpa da vendedora, com a devolução integral do que foi pago. Num contrato de 2016, de cotas de multipropriedade, a 1ª Câmara a reconheceu com atraso de mais de um ano.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º (contratos posteriores à Lei 13.786/2018)Contra quem: a empresa do empreendimento que assinou o contrato e as demais empresas do grupo que participaram da obra ou da venda. Com quais documentos: o contrato com o quadro-resumo, o termo de entrega das chaves e os comprovantes de pagamento.
Leia em detalhe o artigo “Tolerância em dias úteis: o atraso começou antes”.
Confira a cláusula e as datas.
Quatro pontos mostram se a tolerância foi contada em dias úteis e se pode ter havido atraso.
- No quadro-resumo ou na cláusula de prazo: a data prevista para a conclusão da obra e a tolerância. Veja se o contrato fala em dias úteis
- No termo de entrega das chaves: a data em que você recebeu a posse
- Nos comprovantes: os pagamentos feitos depois do prazo final contado em dias corridos, inclusive os juros de obra cobrados no financiamento
- Na data de assinatura do contrato: ela indica se o art. 43-A se aplica diretamente ou se o caminho é a proteção do consumidor
Informação geral, sem promessa de resultado: cada caso depende do contrato, da prova e da decisão judicial.
Recebeu “no prazo”? O atraso pode ter começado antes
- Conclusão prevista da obra 31/12/2023
- Fim da tolerância em dias corridos 29/06/2024
- Entrega das chaves 03/08/2024
- Em dias úteis, pela nossa conta setembro de 2024
“Houve, portanto, atraso de 35 dias.”
Gustavo Alan de Sá Bezerra
Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242. Área de atuação: direito do comprador de imóvel na planta.
Para quem é esta página
- Quem tem no contrato a tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel
- Quem recebeu as chaves “no prazo” pela conta do contrato, mas depois da data a que se chega contando os dias corridos
- Quem pagou juros de obra no financiamento depois dessa data
Como funciona o pedido
Do contrato ao pedido, em três passos.
A cláusula
No quadro-resumo ou na cláusula de prazo: a data prevista para a conclusão da obra e se a tolerância é contada em dias úteis.
A conta em dias corridos
Os 180 dias contados em dias corridos dão o prazo final. A data do termo de entrega das chaves mostra se pode ter havido atraso.
O pedido
Pelos dias de atraso contados desse prazo final, conforme o contrato e a data em que foi assinado.
Perguntas frequentes
Meu contrato diz 180 dias úteis. A tolerância inteira cai?
Nas decisões de 2026, não. Nas três, o TJSP manteve a tolerância de 180 dias e afastou só a contagem em dias úteis. A 7ª Câmara reconheceu a abusividade “apenas quanto à previsão de contagem em dias úteis, preservando-se o prazo de tolerância de 180 dias corridos”.
Recebi as chaves dentro do prazo do contrato. Ainda assim pode ter havido atraso?
Pode, se o contrato conta a tolerância em dias úteis: em dias corridos, o prazo final cai antes. No caso de julho, a 7ª Câmara do TJSP contou os dias corridos e concluiu: “Houve, portanto, atraso de 35 dias.”
Meu contrato é anterior à Lei 13.786/2018. Vale para mim?
Pode valer. O art. 43-A, que fala em “dias corridos”, vale para contratos assinados na vigência da lei. Em contratos anteriores, a 1ª e a 6ª Câmaras do TJSP chegaram ao mesmo resultado pela proteção do consumidor: a 1ª, pelo art. 51 do CDC; a 6ª, porque a contagem em dias úteis dificulta “a aferição do termo final da obrigação”.
O contrato do financiamento trouxe outro prazo. Qual vale?
O prazo do contrato de compra pode continuar valendo. No caso de julho, a 7ª Câmara afastou a tese de que o contrato de financiamento teria mudado o prazo de entrega.
Leia também o artigo “Tolerância em dias úteis: o atraso começou antes” e o blog do escritório.
A tolerância vale, mas em dias corridos
O prazo final cai antes, e o atraso pode ter começado antes. As decisões citadas são do TJSP; em outros tribunais, o tema pode ter outro desfecho.
Contato do escritório. E-mail: contato@sabezerra.com · Site: sabezerra.com · WhatsApp: wa.me/message/ZEBUWO4CICKYP1.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.