Quem recebeu o apartamento depois do prazo do contrato, já somados os 180 dias de tolerância, e ficou com o imóvel pode pedir indenização de 1% ao mês sobre o que pagou à incorporadora. Em agosto de 2026, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu, por unanimidade, que essa conta vai do fim da tolerância até a entrega efetiva das chaves, e não até a data do habite-se.
A decisão aparece como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
Para quem comprou na planta, manteve o contrato e recebeu as chaves com atraso. Quem ainda não recebeu o imóvel e avalia desfazer o contrato segue outro caminho, explicado no artigo sobre construtora que atrasou a entrega do apartamento.
Mora é o nome jurídico do atraso de quem tinha de cumprir uma obrigação no prazo. Aqui, a obrigação da incorporadora é entregar a unidade na data prometida.
O que diz a lei sobre o atraso na entrega
A regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, a lei das incorporações.
- Tolerância: o contrato pode prever até 180 dias corridos além da data de entrega. A indenização conta a partir do fim desse prazo.
- Quem pede o fim do contrato (§ 1º): recebe de volta tudo o que pagou, com a multa prevista.
- Quem fica com o imóvel (§ 2º): tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, proporcional aos dias (pro rata).
- A escolha é do comprador: ele fica com a saída que rende mais no caso dele.
A lei resolve o percentual. As discussões costumam estar em outro ponto: quando o atraso termina e se havia desculpa válida para ele. Foi isso que o TJSP enfrentou.
O que o TJSP decidiu em agosto de 2026
No caso julgado, o imóvel foi entregue depois do fim da tolerância. Quem comprou ficou com a unidade e pediu indenização pelo período de atraso. A 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP, por votação unânime:
- fixou a indenização por lucros cessantes, isto é, pelo que o comprador deixou de ganhar por não poder usar o imóvel, em 1% ao mês, pro rata, sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora;
- definiu o período: do fim do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse, com a entrega das chaves;
- decidiu que o habite-se não encerra a mora, com base na Súmula 160 do TJSP;
- tratou os entraves burocráticos como fortuito interno, que não afasta a responsabilidade da incorporadora, com base na Súmula 161 do TJSP;
- aplicou a tese 5 do IRDR nº 4 do TJSP.
Habite-se não é entrega das chaves (Súmula 160)
O habite-se é a licença da prefeitura que atesta que o prédio pode ser ocupado. Ele pode sair antes de a unidade ser, de fato, colocada à disposição do comprador. Por isso é comum a data do habite-se ser apresentada como o fim do atraso.
O TJSP tem súmula sobre o tema. Diz a Súmula 160: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Em linguagem simples: se as chaves não vêm junto com o habite-se, o atraso continua contando. O que encerra a conta é o dia em que o comprador pode, de fato, entrar no imóvel.
A regra do IRDR nº 4
O TJSP também fixou uma regra para casos repetidos, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 4. A tese 5 diz que a indenização pela privação do uso tem “termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.
Posse direta é o uso do imóvel, com as chaves na mão. E “já regularizada” quer dizer a unidade em situação regular para ser ocupada. O acórdão de agosto de 2026 aplicou essa tese.
Entraves burocráticos não justificam o atraso (Súmula 161)
Outra defesa frequente é atribuir a demora a fatores externos. A Súmula 161 do TJSP responde a isso: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas decorrem da atividade desenvolvida pela construtora e configuram fortuito interno, que não afasta a sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra.”
Fortuito interno é o risco que faz parte do próprio negócio. Quem incorpora sabe que pode chover, faltar mão de obra ou a prefeitura demorar. Esses riscos entram no prazo que a incorporadora promete, e não na conta do comprador.
Como fazer a conta
- Passo 1: encontre a data prevista de entrega no quadro-resumo do contrato.
- Passo 2: some a tolerância prevista na cláusula própria, de até 180 dias corridos. O resultado é a data-limite.
- Passo 3: anote a data do termo de entrega das chaves.
- Passo 4: o período entre o dia seguinte à data-limite e a entrega das chaves é o atraso indenizável.
- Passo 5: a indenização é de 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora, proporcional aos dias.
Exemplo hipotético
Um contrato prevê a entrega para 30 de junho de 2025, com tolerância de 180 dias. A data-limite passa a ser 27 de dezembro de 2025. As chaves são entregues em 12 de abril de 2026. São 106 dias de atraso, cerca de 3,5 meses. A indenização fica em torno de 3,5% do valor pago à incorporadora.
É só um exemplo para mostrar a conta. O valor real depende das datas, dos pagamentos e do que o juiz decidir. A página sobre atraso na entrega e indenização reúne o que o comprador pode pedir quando a obra atrasa.
O que conferir nos seus documentos
- Contrato e quadro-resumo: a data prevista de entrega e a forma de contagem do prazo.
- Cláusula de tolerância: se existe e quantos dias prevê.
- Aditivos: se algum documento assinado depois mudou o prazo.
- Termo de entrega das chaves: a data que encerra a conta.
- Comprovantes de pagamento e extrato da incorporadora: a base do cálculo.
- Comunicados da obra e data do habite-se: não encerram o atraso, mas ajudam a mostrar a sequência dos fatos.
Como pedir
- Faça a conta do período. Do dia seguinte à data-limite (data prevista + tolerância) até a entrega efetiva das chaves. Sobre ele, 1% ao mês do que foi pago à incorporadora, proporcional aos dias (art. 43-A, § 2º).
- A prova é o termo de entrega das chaves: guarde. É ele, ou outro registro da data, que marca o fim da conta.
- O pedido é feito ao juiz. Para quem fica com o imóvel, a base é o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964, as Súmulas 160 e 161 e a tese 5 do IRDR nº 4 do TJSP. Vão junto o contrato, o termo de entrega e os comprovantes de pagamento.
- A análise confere o contrato, os aditivos e as datas. São eles que definem o período e o valor da indenização.
Vale conferir também: juros de obra cobrados durante o atraso
Se, durante o período de atraso, você pagou juros de obra, vale separar esses valores. Juros de obra são encargos cobrados enquanto o imóvel ainda está em construção. Em setembro de 2026, uma sentença da Justiça de São Paulo mandou devolver em dobro (art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor) os juros de obra cobrados no período de mora da incorporadora. É decisão de primeiro grau, e cabe recurso.
Perguntas frequentes
O habite-se encerra o atraso na entrega do apartamento?
Não. Pela Súmula 160 do TJSP, a expedição do habite-se, quando não coincide com a disponibilização física do imóvel ao comprador, não afasta a mora da vendedora. O atraso conta até a entrega efetiva das chaves.
Quanto é a indenização por atraso para quem ficou com o imóvel?
O art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964 prevê 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias. Em agosto de 2026, a 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP aplicou esse percentual do fim da tolerância até a entrega das chaves.
A partir de quando o atraso começa a contar?
Do dia seguinte ao fim da tolerância. Some à data prevista no contrato o prazo de tolerância, de até 180 dias corridos. Antes disso, a demora está coberta pela cláusula.
Chuva, falta de mão de obra ou demora da prefeitura justificam o atraso?
Não, pela Súmula 161 do TJSP. Chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento e entraves administrativos são fortuito interno, ou seja, riscos da própria atividade da incorporadora.
Ainda não recebi as chaves e a tolerância já passou. Posso escolher entre ficar e sair?
Sim. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 dá as duas saídas, e você escolhe a que rende mais. Quem fica com o imóvel recebe 1% ao mês sobre o que pagou, até a entrega das chaves. Quem sai do contrato recebe tudo de volta, com a multa. A análise mostra qual caminho rende mais no seu caso.
Já recebi as chaves. Ainda posso pedir a indenização?
A indenização se refere justamente ao período que já passou, do fim da tolerância até a entrega das chaves. O termo de entrega passa a ser a principal prova. Há prazo para entrar com a ação, e ele deve ser conferido caso a caso.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato, o termo de entrega das chaves e o extrato de pagamentos pelo WhatsApp do escritório.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.