Sete cobranças aparecem com frequência no contrato de imóvel na planta: a correção pelo INCC, os juros sobre o saldo devedor, a corretagem e a assessoria, as taxas de obra, a multa por atraso do comprador, o condomínio e o IPTU antes das chaves, e o reajuste que continua durante o atraso da obra. Nenhuma delas é indevida por si só. O que decide é se existe cláusula que dê base à cobrança e se a aplicação prática corresponde ao que a cláusula e a lei permitem.
A conferência é feita com dois documentos lado a lado: o contrato completo, com quadro resumo e condições gerais, e a planilha de evolução da dívida, que fica disponível no portal do cliente da incorporadora. Abaixo, o que observar em cada uma.
1. Correção pelo INCC: o ponto é a periodicidade
O INCC acompanha o custo da construção civil e é o índice mais usado antes da entrega das chaves. O índice, em si, raramente é o problema. O ponto sensível é a periodicidade com que ele é aplicado.
A regra geral está no art. 2º, § 1º, da Lei nº 10.192/2001: é nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. A exceção dos arts. 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004 permite o reajuste mensal em contratos de incorporação com prazo igual ou superior a 36 meses. Contrato mais curto, com correção mensal antes das chaves, fica fora da exceção e volta para a regra geral.
Vale conferir também a última linha da tabela de pagamento. Há contratos em que o pagamento real termina muito antes e uma parcela final de valor simbólico estica o prazo até os 36 meses. O assunto está detalhado no artigo sobre quando a correção mensal torna o contrato impagável.
2. Juros sobre o saldo devedor: a partir de quando
Os juros remuneratórios costumam começar em um marco definido no contrato, muitas vezes a entrega das chaves. A cobrança antes desse marco, os chamados juros no pé, foi considerada válida pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça quando está prevista no contrato (EREsp 670.117/PB).
O que se confere, então, é se existe previsão expressa e se o mês em que os juros aparecem na planilha é o mesmo que a cláusula indica. Juros que começam antes do marco contratual, ou sem cláusula que os preveja, merecem questionamento.
3. Corretagem e assessoria: a informação prévia
A comissão de corretagem e os serviços de assessoria são pagos, em geral, no ato da compra, muitas vezes em boletos separados do contrato principal.
No Tema 938, o STJ admitiu que a corretagem seja transferida ao comprador, desde que ele tenha sido informado previamente do preço total da unidade, com destaque do valor da comissão. Já a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, a chamada taxa SATI, foi considerada abusiva.
Há um cuidado de prazo: segundo o mesmo julgamento, o pedido de restituição desses valores prescreve em três anos.
4. Taxas de obra: primeiro, achar a cláusula
Os nomes variam bastante entre contratos: taxa de evolução, juros de obra, encargos da fase de construção. O primeiro passo é localizar a cláusula que dá base à cobrança e conferir se ela existe mesmo.
Há também um limite temporal. No Tema 996, fixado em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ considerou ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo previsto para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
5. Multa e encargos por atraso do comprador: percentual e base
Multa e juros pelo atraso de parcelas existem e são legítimos. O que se confere é o percentual aplicado e a base sobre a qual ele incide.
Nos contratos de consumo que envolvem financiamento ao comprador, o Código de Defesa do Consumidor limita a multa de mora a 2% do valor da prestação (art. 52, § 1º). Multa calculada sobre o saldo devedor inteiro, ou em percentual acima do permitido, é sinal de alerta.
6. Condomínio e IPTU antes das chaves: o marco é a posse
No Tema 886, o STJ ligou a responsabilidade pelas cotas de condomínio à relação concreta com o imóvel, representada pela posse do comprador e pela ciência do condomínio sobre a venda. Antes de receber as chaves, o comprador não usa o imóvel.
Por isso, cobrança de condomínio referente a período anterior à efetiva entrega das chaves merece conferência, e o mesmo raciocínio costuma ser aplicado ao IPTU. O detalhe que importa é a data da posse, que normalmente consta do termo de entrega das chaves.
7. Reajuste durante o atraso da obra
Quando a entrega atrasa por causa da obra, a continuidade do reajuste no período de atraso é um dos pontos mais discutidos. No mesmo Tema 996, o STJ fixou que, vencido o prazo de entrega com a tolerância, o índice setorial deixa de corrigir o saldo devedor e deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor.
Na prática, vale conferir qual índice passou a ser aplicado depois que o prazo de entrega venceu. A forma de contar esse prazo e a tolerância de 180 dias estão no artigo sobre o que fazer quando a construtora atrasa a entrega.
E se alguma cobrança for indevida?
Quando a conferência aponta uma cobrança sem base no contrato ou na lei, o valor pago pode ser pedido de volta. Em setembro de 2026, o STJ concluiu o julgamento do Tema 929: a devolução em dobro da cobrança indevida não depende de má-fé do fornecedor, e cabe a quem cobrou demonstrar que houve engano justificável. O acórdão ainda não foi publicado, e cabem embargos. Os detalhes estão no artigo sobre a devolução em dobro no Tema 929.
Como fazer a conferência
- Separe o contrato completo, com quadro resumo, condições gerais e eventuais aditivos.
- Baixe a planilha de evolução da dívida no portal do cliente.
- Reúna os boletos e comprovantes, inclusive os de corretagem e de taxas pagas à parte.
- Confira, cobrança por cobrança, se existe cláusula e se a aplicação corresponde a ela.
Perguntas frequentes
Toda cobrança do contrato de imóvel na planta é suspeita?
Não. A maioria das cobranças tem base legal e contratual. O que se verifica é se cada uma está prevista no contrato e se é aplicada da forma que a cláusula e a lei permitem.
Pagar juros antes da entrega das chaves é ilegal?
Não necessariamente. O STJ considera válidos os chamados juros no pé quando estão previstos no contrato. O que se confere é a existência da previsão e o marco inicial usado na planilha.
Paguei corretagem em boleto separado. Posso pedir de volta?
Depende de como a cobrança foi informada. O STJ admite a transferência da corretagem ao comprador quando o valor foi informado previamente, com destaque no preço total, e considera abusiva a taxa SATI. O prazo para pedir a restituição é de três anos.
Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?
Em regra, a responsabilidade do comprador começa com a posse do imóvel. Cobrança de período anterior à entrega efetiva das chaves merece conferência.
O INCC continua valendo se a obra atrasar?
Pelo entendimento do STJ no Tema 996, vencido o prazo de entrega com a tolerância, o índice setorial deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
Quais documentos preciso para conferir as cobranças?
O contrato completo com quadro resumo e condições gerais, a planilha de evolução da dívida, os boletos pagos e os comprovantes de corretagem e de outras taxas cobradas à parte.
Se quiser uma leitura técnica do seu contrato, fale com o escritório pelo WhatsApp.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu contrato.