Quem começou a pagar condomínio ou IPTU antes de receber as chaves do apartamento na planta pode pedir esse dinheiro de volta à incorporadora. Em setembro de 2026, duas Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiram, por unanimidade, que esses encargos só passam ao comprador quando ele recebe a posse do imóvel, isto é, quando as chaves são entregues. O que foi cobrado antes disso é da incorporadora.
Para quem é este texto
Para quem comprou na planta e recebeu boletos de condomínio, ou parcelas de IPTU, antes de ter as chaves na mão. Isso costuma acontecer em três momentos:
- depois da assembleia de instalação do condomínio, quando o prédio passa a ter síndico e conta própria;
- depois do habite-se, a licença da prefeitura para ocupar o prédio;
- enquanto a entrega das chaves não acontece, por atraso da obra ou por pendências da incorporadora na entrega.
O artigo sobre as cobranças que aparecem no contrato de imóvel na planta já indicava esse ponto para conferência. Aqui estão as decisões de 2026 e o caminho para pedir a devolução.
O que diz o STJ: o marco é a posse
No Tema 886, julgado como recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou que a responsabilidade pelo condomínio não depende do registro do contrato, "mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador".
Imissão na posse é o momento em que o comprador passa a ter o imóvel à disposição para usar. Na compra na planta, esse momento é a entrega das chaves. O TJSP aplica o mesmo raciocínio ao IPTU.
O que o TJSP decidiu em setembro de 2026
13ª Câmara: a assembleia de instalação não é entrega
No caso julgado em 10 de setembro de 2026 (Apelação 1002205-83.2025.8.26.0462, Rel. Francisco Giaquinto), a incorporadora sustentou que a assembleia de instalação do condomínio, feita antes do fim do prazo, provava a entrega. O tribunal respondeu:
> "A conclusão formal da obra, evidenciada pela realização da assembleia de instalação do condomínio ou pela expedição do habite-se, não se confunde com a efetiva entrega do imóvel ao comprador. A posse da unidade autônoma somente se transmite com a entrega das chaves, momento a partir do qual o adquirente pode usufruir do bem."
A Câmara manteve, por unanimidade, a decisão que declarou indevidos o condomínio e o IPTU cobrados dos compradores desde a instalação do condomínio, com o reembolso do que já tinham pago. A tese fixada no acórdão é direta: "As despesas condominiais e o IPTU somente são exigíveis do adquirente após a imissão na posse."
4ª Câmara: habite-se e condomínio instalado não transferem a conta
Dois dias antes, em 8 de setembro de 2026 (Apelação 1008329-50.2025.8.26.0020, Rel. Carlos Castilho Aguiar França), a 4ª Câmara julgou um caso em que o habite-se saiu em dezembro de 2023 e o condomínio foi instalado em junho de 2024, mas as chaves só foram entregues em agosto de 2025. As incorporadoras diziam que condomínio e IPTU eram da compradora desde o habite-se. O tribunal decidiu que não:
> "É assente na jurisprudência que os encargos incidentes sobre a unidade autônoma (cotas condominiais e tributos municipais) constituem obrigações inerentes à fruição e uso da coisa, sendo de responsabilidade da construtora e incorporadora até que ocorra a efetiva e formal imissão do adquirente na posse direta do imóvel mediante o recebimento das chaves."
Resultado, por unanimidade: as cobranças anteriores à entrega das chaves foram declaradas indevidas, e as rés foram condenadas a devolver o que a compradora tinha pago. O acórdão também chamou o habite-se de "mera autorização administrativa para ocupação do bem".
De quem se cobra: da incorporadora
Muitas vezes o boleto do condomínio e o carnê do IPTU já chegam em nome do comprador antes das chaves. Mesmo assim, a devolução se pede à incorporadora, que é quem deveria arcar com esses encargos até entregar as chaves.
A 4ª Câmara deixou isso claro ao rejeitar o argumento das incorporadoras de que o assunto seria só com o condomínio e a prefeitura. A ação, disse o tribunal, serve para responsabilizar as rés pelo "repasse abusivo e indevido de tais obrigações propter rem antes da efetiva transferência da posse direta do bem". Propter rem é a obrigação que acompanha o imóvel, como o condomínio e o IPTU.
Exemplo hipotético
O condomínio é instalado em março. As chaves só são entregues em outubro. Nesse intervalo, o comprador paga sete boletos de condomínio e as parcelas do IPTU do período. Esses sete meses de condomínio e o IPTU proporcional podem ser pedidos de volta à incorporadora, com correção desde cada pagamento.
É só um exemplo para mostrar a conta. O valor real depende das datas e dos comprovantes de cada caso.
O que conferir nos seus documentos
- Termo de entrega das chaves: a data que marca o início da sua responsabilidade.
- Boletos de condomínio pagos: o mês de referência e a data de pagamento de cada um.
- Carnês ou guias de IPTU pagos: os exercícios e as parcelas.
- Ata da assembleia de instalação do condomínio: a data em que as cobranças começaram.
- Habite-se: a data, que ajuda a mostrar a sequência dos fatos.
- Contrato: a cláusula sobre posse e encargos e o prazo de entrega.
- E-mails e mensagens sobre a vistoria e o agendamento das chaves: mostram quando a entrega de fato aconteceu.
Como pedir
- Separe o período. Da primeira cobrança de condomínio ou IPTU até a data do termo de entrega das chaves.
- Some o que foi pago nesse período. Cada valor é corrigido desde o dia do pagamento.
- O pedido é feito ao juiz, contra a incorporadora. Pede-se a declaração de que esses encargos não eram devidos pelo comprador e a devolução do que foi pago. A base é o Tema 886 do STJ e as decisões do TJSP de 2026.
- Se as chaves ainda não vieram e os boletos continuam chegando, o pedido inclui a declaração de que eles cabem à incorporadora até a entrega.
- Vale olhar o contrato inteiro. Quem já recebeu as chaves pode conferir, no mesmo envio, se a correção do saldo foi cobrada certo. A página sobre correção indevida para quem já recebeu as chaves explica. Se a entrega atrasou, a página sobre atraso na entrega e indenização mostra o que mais se pode pedir.
Perguntas frequentes
Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?
A incorporadora. Para o TJSP, o condomínio só passa a ser do comprador com a imissão na posse, que acontece com a entrega das chaves. Em setembro de 2026, a 13ª e a 4ª Câmaras de Direito Privado decidiram assim, por unanimidade.
A assembleia de instalação do condomínio muda isso?
Não. A 13ª Câmara decidiu que a assembleia de instalação, assim como o habite-se, "não se confunde com a efetiva entrega do imóvel ao comprador". O que vale é a data em que as chaves foram entregues.
E o IPTU cobrado antes das chaves?
Segue a mesma regra. Nos dois acórdãos de setembro de 2026, condomínio e IPTU anteriores à entrega das chaves foram declarados indevidos para o comprador.
Já paguei. Posso pedir de volta?
Pode. Nos dois casos, o TJSP mandou devolver o que foi pago antes das chaves, com correção desde cada pagamento. Guarde os boletos, os comprovantes e o termo de entrega das chaves.
Cobro do condomínio, da prefeitura ou da incorporadora?
Da incorporadora. É ela quem responde por esses encargos até a entrega das chaves e quem devolve o que o comprador pagou no lugar dela.
A incorporadora diz que o condomínio é meu desde o habite-se. É assim?
No caso da 4ª Câmara, as incorporadoras usaram exatamente esse argumento, e o tribunal decidiu que a responsabilidade do comprador começa com a entrega das chaves. A análise do seu contrato mostra como pedir no seu caso.
Se quiser uma análise do seu caso, mande pelo WhatsApp do escritório o contrato, o termo de entrega das chaves e os boletos de condomínio e IPTU pagos antes dele. Se preferir começar pela leitura, peça também o Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição), gratuito.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.