Muitos contratos de imóvel na planta trazem multa pesada para o comprador e nenhuma para a incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) resolveu esse desequilíbrio no Tema 971: a multa prevista só contra o comprador deve ser considerada para fixar a indenização quando quem descumpre é a incorporadora. Em 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem aplicado a regra nas duas situações mais comuns: a de quem sai do contrato pela culpa da incorporadora e a de quem fica com o imóvel e recebeu as chaves com atraso.
As decisões aparecem como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
- Quem vai sair do contrato pela culpa da incorporadora: obra atrasada além da tolerância, obra parada ou outro descumprimento dela.
- Quem ficou com o imóvel: recebeu as chaves depois do prazo e quer a indenização pelo atraso.
Em comum, um contrato com multa ou retenção prevista só contra o comprador, em geral um percentual do que ele pagou.
O que o STJ decidiu: Tema 971
O Tema 971 foi julgado pela Segunda Seção do STJ em 22/05/2019, em recursos repetitivos (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). A tese diz: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Em linguagem simples:
- Cláusula penal é a multa do contrato.
- Contrato de adesão é aquele que o comprador assina pronto, sem negociar as cláusulas.
- A regra: se a multa existe só contra o comprador, a mesma régua mede o que a incorporadora deve quando é ela quem descumpre.
- Obrigações heterogêneas: a do comprador é pagar; a da incorporadora é entregar o imóvel. O juiz converte a multa em dinheiro para a incorporadora.
Caminho 1: quem sai do contrato pela culpa da incorporadora
Em 03/07/2026, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP julgou a Apelação 1009386-87.2023.8.26.0533 (Rel. Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira), por votação unânime. A entrega estava prevista para julho de 2022, com 180 dias de tolerância, e o imóvel não tinha sido entregue quando a compradora foi à Justiça. Ela pagava em dia.
O TJSP manteve a sentença que:
- desfez o contrato por culpa exclusiva da incorporadora;
- mandou devolver todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem;
- condenou a incorporadora a pagar multa de 20% sobre o valor a devolver, com base na multa que o contrato previa contra a compradora.
A incorporadora alegou que aquela multa só valia para o caso de o comprador encerrar o contrato por conta própria. O acórdão respondeu: “é justamente a falta de previsão de uma penalidade ao fornecedor culpado pela rescisão que autoriza a aplicação de multa prevista em desfavor do consumidor como parâmetro equivalente de penalidade ao vendedor inadimplente.”
E fixou a tese: “A cláusula penal pode ser invertida em favor do adquirente como parâmetro indenizatório, conforme o Tema 971 do STJ.”
Na prática, o percentual que o contrato reservava para punir o comprador passa a ser pago pela incorporadora, junto com a devolução integral. A página sobre distrato de imóvel na planta e o artigo sobre sair do contrato e pedir tudo de volta explicam a saída pela culpa da incorporadora.
Caminho 2: quem fica com o imóvel e recebeu as chaves com atraso
Em 22/09/2026, a 6ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1002503-62.2024.8.26.0704 (Rel. Costa Netto), também por unanimidade. O contrato, de 2017, previa a entrega para julho de 2019, e as chaves só vieram em janeiro de 2020. A compradora ficou com o imóvel e pediu a multa do contrato, invertida, como indenização pelo atraso.
O TJSP manteve a condenação: “Configurado o inadimplemento, cabível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do comprador, nos termos do Tema 971 do Eg. STJ.”
Quem ficou com o imóvel pode ter mais de um caminho para a indenização do atraso. A análise do contrato mostra o caminho que rende mais. A página sobre atraso na entrega e indenização reúne o que o comprador pode pedir quando recebe as chaves depois do prazo.
Vale também fora do atraso de obra
Em 28/09/2026, a 2ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1089398-58.2025.8.26.0100 (Rel. Hertha Helena de Oliveira), por unanimidade. O imóvel já estava pronto; a demora foi para concluir o financiamento da compra e entregar a posse. Mesmo assim, o TJSP aplicou o Tema 971: “O Tema 971 do STJ não se restringe ao atraso na construção ou entrega de unidade imobiliária.”
A tese de julgamento: “A cláusula penal prevista apenas contra o adquirente pode servir de parâmetro para arbitramento da consequência econômica do inadimplemento do fornecedor, nos termos do Tema 971 do STJ, ainda que a obrigação descumprida não corresponda a atraso construtivo.”
Como achar a cláusula no seu contrato
- Procure as palavras: “cláusula penal”, “multa”, “pena convencional”, “retenção” ou “perdas e danos”.
- Veja o percentual e a base: em geral, de 10% a 25% do valor pago ou do contrato, aplicado quando o comprador atrasa parcelas ou quando o contrato é desfeito por iniciativa dele.
- Procure a multa equivalente para a incorporadora. Se a multa existe só de um lado, o seu contrato está no cenário do Tema 971.
- Separe também: o quadro-resumo (data de entrega e tolerância), o extrato de pagamentos e o termo de entrega das chaves ou o último comunicado da obra.
Como pedir
- Quem sai pela culpa da incorporadora: pede o fim do contrato por culpa dela, a devolução integral do que pagou, em parcela única e com a corretagem (Súmula 543 do STJ), e a multa do contrato aplicada contra a incorporadora (Tema 971).
- Quem fica com o imóvel: pede a multa do contrato como base da indenização pelo atraso (Tema 971). A análise compara os caminhos e mostra o que rende mais no seu caso.
- Contra quem: a empresa do empreendimento (a SPE que assinou o contrato) e a empresa que a controla.
- Com quais documentos: o contrato completo, com o quadro-resumo e as condições gerais, o extrato de pagamentos e o termo de entrega das chaves ou o último comunicado da obra.
Perguntas frequentes
Meu contrato só prevê multa para mim. Ela pode ser usada contra a incorporadora?
Pode pedir. Pelo Tema 971 do STJ, a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador “deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
A multa do meu contrato era para o caso de eu sair. Vale contra a incorporadora?
Vale como parâmetro quando quem deu causa ao fim do contrato foi a incorporadora. Em julho de 2026, a 2ª Câmara do TJSP respondeu exatamente a esse argumento: “é justamente a falta de previsão de uma penalidade ao fornecedor culpado pela rescisão que autoriza a aplicação de multa prevista em desfavor do consumidor como parâmetro equivalente de penalidade ao vendedor inadimplente.”
Quanto pode render?
Depende do percentual e da base previstos no seu contrato. No caso julgado pela 2ª Câmara em julho de 2026, a incorporadora foi condenada a 20% sobre os valores a devolver, além da devolução integral com a corretagem.
Recebi as chaves com atraso e fiquei com o imóvel. Também posso pedir?
Pode pedir. Em setembro de 2026, a 6ª Câmara do TJSP manteve a inversão da multa a favor de uma compradora que ficou com o imóvel e recebeu as chaves depois do prazo. A análise do contrato mostra o caminho que rende mais.
O problema não foi a obra, foi a demora em me entregar a posse. Vale?
Pode valer. Em 28/09/2026, a 2ª Câmara do TJSP decidiu que o Tema 971 vale “ainda que a obrigação descumprida não corresponda a atraso construtivo”.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato completo, o extrato de pagamentos e o termo de entrega das chaves (ou o último comunicado da obra) pelo WhatsApp do escritório. Quem mandar recebe também, de brinde, o e-book Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição).
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.