O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em maio de 2026, que o custo de individualizar a matrícula do apartamento é da incorporadora, e que é abusiva a cláusula que joga essa conta no comprador. Em agosto e setembro, quatro Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiram no mesmo sentido. O TJSP tem mandado devolver o valor, em vários casos em dobro.
Na entrega das chaves, essa cobrança costuma vir como “taxa de individualização”, “instituição de condomínio” ou “atribuição de unidade”. As decisões aparecem aqui como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
Para quem comprou imóvel na planta, recebeu as chaves e pagou, no fechamento, uma taxa de individualização, de instituição ou especificação de condomínio, de atribuição de unidade ou de abertura de matrícula. Os nomes mudam de contrato para contrato; a cobrança é a mesma.
Vale também para quem ainda espera as chaves e ouviu da incorporadora que a entrega depende do pagamento dessa taxa.
O que é a individualização da matrícula
Antes da obra, o terreno tem uma matrícula só no Registro de Imóveis. Com o prédio pronto e o habite-se, a incorporadora averba a construção, institui o condomínio e abre uma matrícula para cada unidade. Só então o seu apartamento passa a existir no registro como imóvel próprio.
Este texto trata só dessa etapa, a que cria a unidade no registro. A escritura e o registro da sua compra são outro momento: transferem para você a unidade que já existe.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
Em 11/05/2026, a 3ª Turma do STJ julgou o Recurso Especial 2.046.977/SP (Rel. Min. Humberto Martins) e, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial. A ementa, publicada em 15/05/2026, diz:
- A tarefa é da incorporadora: “O art. 44 da Lei n. 4.591/1964 estabelece o dever de fazer do incorporador quanto à averbação da construção e individualização das unidades, tratando-se de etapa compulsória para a regularização jurídica do empreendimento.”
- O custo já está no preço do imóvel: “A individualização da matrícula constitui gasto de capital necessário à própria constituição do objeto da venda, integrando o ciclo de produção e o preço global do imóvel.”
- Quem paga: “o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor.”
- A cláusula que repassa o custo: “É abusiva, à luz do art. 51, inciso IV, do CDC, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento por ato indispensável à própria existência jurídica da unidade imobiliária comercializada.”
Em linguagem simples: sem a individualização, o apartamento que a incorporadora vendeu nem existe no registro. Esse custo faz parte do produto e já foi pago no preço. Cobrar de novo, numa taxa à parte, é abusivo.
O que diz a lei
- Lei 4.591/1964, art. 44: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno”.
- Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 51, IV: é nula a cláusula que coloca o consumidor “em desvantagem exagerada”.
- CDC, art. 42, parágrafo único: quem pagou quantia indevida tem direito à devolução em dobro, “salvo hipótese de engano justificável”.
O TJSP confirmou em 2026
7ª Câmara: devolução em dobro
Em 28/08/2026, a 7ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1006260-10.2025.8.26.0161 (Rel. Fernando Reverendo Vidal Akaoui), por votação unânime, e manteve a devolução em dobro da taxa. A ementa resume: “Taxa de individualização da matrícula – Despesa inerente ao procedimento de incorporação – Abusividade da transferência do encargo ao adquirente – Restituição em dobro”.
A incorporadora defendeu que a cobrança estava no contrato. O acórdão respondeu: “Conduta ilegítima não se torna menos ilegítima só porque prevista em cláusula nula.” E, sobre o dobro: “A apelante cobrou querendo cobrar.”
4ª Câmara: responsabilidade exclusiva da incorporadora
Em 11/08/2026, a 4ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1007841-60.2025.8.26.0161 (Rel. Maurício Velho), por unanimidade, e manteve a devolução do valor pago. Diz a ementa: “A taxa de individualização de matrícula é de responsabilidade exclusiva da incorporadora, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64, sendo abusiva a cláusula contratual que transfere tal encargo ao consumidor (art. 51, IV, do CDC).”
6ª Câmara: as chaves não podem ficar presas à taxa
Em 01/09/2026, a 6ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1007621-26.2024.8.26.0152 (Rel. Lucilia Alcione Prata). O comprador tinha quitado o preço e aprovado a vistoria, mas a incorporadora só entregava as chaves se ele pagasse a taxa de individualização. O TJSP manteve a decisão que o colocou no imóvel por tutela de urgência, declarou a taxa indevida e mandou a incorporadora individualizar a matrícula em 15 dias, sob multa diária. O acórdão transcreve a ementa do STJ de maio.
Sobre a retenção das chaves, o acórdão é direto: “a recusa na entrega das chaves consubstanciou ato manifestamente ilícito das rés.” A incorporadora ainda alegou que a taxa fazia parte de uma promoção comercial. Resposta: o incentivo promocional “não autoriza o fornecedor a transferir ao consumidor obrigações legais indelegáveis e cogentes da incorporadora.”
25ª Câmara: o entendimento majoritário
Em 24/09/2026, a 25ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1025665-13.2024.8.26.0405 (Rel. Luciane Jabur Mouchaloite Figueiredo), por unanimidade, e manteve a devolução da taxa. O acórdão registra que “a jurisprudência majoritária deste Egrégio Tribunal tem entendido que a individualização das matrículas constitui ato inerente à atividade própria de incorporação, sendo abusivo o repasse de tal custo ao consumidor.”
Em dobro, e com a controladora junto
Em abril de 2026, a 6ª Câmara manteve a sentença que mandou devolver a taxa em dobro e ainda reconheceu a responsabilidade solidária da incorporadora controladora, junto com a empresa do empreendimento (Ap. 1006095-25.2025.8.26.0011, Rel. Lucilia Alcione Prata, j. 23/04/2026).
Estava no contrato. Mesmo assim o valor volta?
Pode voltar. Para o STJ, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento da individualização é abusiva pelo art. 51, IV, do CDC, e o custo é “ônus inafastável do empreendedor”. A 7ª Câmara do TJSP escreveu na ementa: “Previsão contratual que não legitima a exigência”.
A incorporadora segurou as chaves por causa da taxa
Com o preço pago, a taxa não pode ser condição para a entrega. Para a 6ª Câmara do TJSP, nesse caso a mora é da incorporadora: “Mora exclusiva das rés ante a exigência de encargo ilícito e quitação do preço pelo autor.” Mora é o nome jurídico do atraso de quem tinha de cumprir a obrigação.
O pedido, aqui, é a entrega imediata das chaves, por tutela de urgência, que é a decisão rápida do juiz no início do processo. Foi assim no caso julgado em setembro.
O que conferir nos seus documentos
- Contrato: a cláusula que fala em individualização, instituição ou especificação de condomínio, atribuição de unidade, abertura de matrícula ou custas de cartório da individualização.
- Boleto, recibo ou termo de quitação: a prova do pagamento da taxa.
- Termo de entrega das chaves: a data e as condições da entrega.
- E-mails e mensagens da incorporadora: se a entrega das chaves foi condicionada ao pagamento.
- Regulamento de promoção: se a taxa apareceu como contrapartida de algum benefício.
Como pedir
- O que pedir: a declaração de que a cláusula é nula (art. 51, IV, do CDC, como decidiu o STJ) e a devolução do valor pago, em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC).
- Se as chaves estão retidas: a entrega imediata, por tutela de urgência, e a individualização da matrícula pela incorporadora.
- Contra quem: a empresa do empreendimento (a SPE que assinou o contrato) e a empresa que a controla, como fez a 6ª Câmara em abril de 2026.
- Com quais documentos: o contrato, o comprovante da taxa e o termo de entrega das chaves.
- Quando: há prazo para pedir de volta. Quem pagou há mais tempo não deve deixar para depois.
O prédio inteiro costuma pagar a mesma taxa, e cada comprador pode pedir o que pagou.
Já recebeu as chaves? Outra cobrança que vale conferir é a correção mensal: veja a página sobre correção mensal depois das chaves. Se houve boleto de condomínio ou de IPTU antes da entrega, veja o artigo sobre condomínio e IPTU antes das chaves. O artigo sobre as cobranças do contrato de imóvel na planta mostra as demais rubricas.
Perguntas frequentes
O que é a taxa de individualização da matrícula?
É a cobrança dos custos de cartório para averbar a construção, instituir o condomínio e abrir a matrícula de cada unidade depois do habite-se. Pelo art. 44 da Lei 4.591/1964, essa tarefa é da incorporadora, e o STJ decidiu em maio de 2026 que o custo é “ônus inafastável do empreendedor”.
O que o STJ decidiu?
No REsp 2.046.977/SP (3ª Turma, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 11/05/2026, por unanimidade), o STJ decidiu: “É abusiva, à luz do art. 51, inciso IV, do CDC, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento por ato indispensável à própria existência jurídica da unidade imobiliária comercializada.”
A taxa estava prevista no contrato. Posso pedir de volta?
Pode pedir. É justamente a cláusula do contrato que o STJ considerou abusiva. Em agosto de 2026, a 7ª Câmara do TJSP escreveu: “Conduta ilegítima não se torna menos ilegítima só porque prevista em cláusula nula.”
O valor volta em dobro?
O TJSP tem mandado devolver, em vários casos em dobro. A 7ª Câmara manteve o dobro em agosto de 2026, e a 6ª Câmara, em abril de 2026.
A incorporadora disse que a taxa fazia parte de uma promoção. Muda alguma coisa?
Para a 6ª Câmara do TJSP, a promoção comercial “não autoriza o fornecedor a transferir ao consumidor obrigações legais indelegáveis e cogentes da incorporadora”.
A incorporadora só entrega as chaves se eu pagar a taxa. O que fazer?
Com o preço pago, dá para pedir ao juiz a entrega imediata das chaves por tutela de urgência. Em setembro de 2026, a 6ª Câmara manteve a decisão que colocou o comprador no imóvel e chamou a retenção de “ato manifestamente ilícito”.
Meus vizinhos pagaram a mesma taxa. Cada um pede o seu?
Sim. Cada comprador pode pedir o que pagou, com o próprio contrato e o próprio comprovante.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato, o comprovante da taxa e o termo de entrega das chaves pelo WhatsApp do escritório. Quem mandar recebe também, de brinde, o e-book Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição).
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.