Obra atrasada ou parada

A obra do seu apartamento
atrasou ou nem começou? Suspenda as parcelas na Justiça e peça tudo de volta

O prazo de entrega, somado aos 180 dias de tolerância, já passou ou vai passar?
A construtora mandou um cronograma novo que estoura o contrato?
O canteiro está parado e os boletos continuam chegando?

Quando o atraso é da incorporadora, o comprador pode pedir o fim do contrato com restituição integral e imediata do que pagou. E, enquanto o processo anda, pode pedir ao juiz que suspenda as parcelas e proíba a negativação e a revenda do imóvel. Foi o que uma Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu em setembro de 2026.

Quero a análise do meu caso Ver a decisão de setembro

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Quatro sinais de que o problema é da incorporadora

A pergunta que decide tudo é quem deu causa ao fim do contrato. Quando é a vendedora, o comprador não sofre a retenção da desistência: recebe tudo de volta.

Prazo mais 180 dias

O contrato pode prever até 180 dias de tolerância, uma única vez. Passado esse limite sem as chaves, a mora é da vendedora. E habite-se não é entrega de chaves.

Lei 4.591/1964, art. 43-A

Cronograma que não fecha

Se o cronograma novo termina depois do prazo final, o descumprimento já está anunciado. O próprio comunicado da construtora vira prova.

Código Civil, arts. 475 e 477

Canteiro parado

Obra sem movimento, equipe desmobilizada, percentual executado que não sobe. Fotos com data e boletins de obra fazem a diferença.

Súmula 543 do STJ

Grupo em crise

Atraso generalizado, dívida renegociada, obras de outros prédios travadas. A crise do grupo pesa na estratégia e nas medidas de urgência.

CDC, arts. 7º, 25 e 28

A linha do tempo do seu contratoSome 180 dias ao prazo de entrega: essa é a data-limite. Se o cronograma novo passa dela, o problema é da incorporadora.

Decisão de setembro de 2026

A obra nem começou. O juiz suspendeu as parcelas.

Em ação de rescisão por culpa da incorporadora, a própria construtora havia comunicado aos compradores que ainda não tinha contratado quem fosse erguer o prédio, que o canteiro só seria montado em outubro de 2026 e que a execução levaria de 20 a 22 meses. O cronograma estourava o prazo do contrato, mesmo com os 180 dias de tolerância.

Vara Cível do TJSP · tutela de urgência

Publicada em 28 de setembro de 2026

O que o juiz determinou

Suspensão das parcelas vencidas desde julho de 2026 e de todas as futuras
Proibição de negativar o nome dos compradores e de protestar títulos do contrato
Proibição de desfazer o contrato por conta própria
Proibição de vender a unidade a terceiros, sob pena de multa

Fundamento

Probabilidade do direito: a faculdade do comprador de pedir a resolução com restituição das parcelas pagas (Súmula 543 do STJ) e o próprio comunicado da construtora. Perigo de dano: negativação, rescisão com retenção de valores e revenda do imóvel. Medida reversível.

Atenção: decisão provisória, no início do processo. Citada sem identificação das partes.

TJSP · cumprimento provisório de sentença

Setembro de 2026

Levantamento do valor depositado sem caução, porque a sentença segue a Súmula 543 do STJ.

O juiz liberou o dinheiro ao comprador sem esperar o fim dos recursos da incorporadora e aplicou multa de 10% e honorários de 10% sobre o que ela deixou de pagar.

Atenção: não é automático; depende do título e do juiz.

STJ · Súmula 543

Entendimento consolidado

“[…] deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor […].”

É a base do pedido de rescisão por culpa da incorporadora e da decisão de setembro que suspendeu as parcelas.

Na prática: sem a retenção da desistência e sem esperar o fim da obra.

O que se pede na ação

A ação de rescisão por culpa da incorporadora reúne quatro pedidos. O primeiro pode ser analisado pelo juiz logo no início.

Suspensão imediata

Parcelas suspensas, sem negativação, sem protesto e sem revenda da unidade enquanto o processo corre.

CPC, art. 300 · tutela de urgência

Rescisão por culpa dela

O contrato termina por descumprimento da vendedora, e não por desistência sua. É isso que afasta a retenção.

Código Civil, art. 475

Tudo de volta, corrigido

Restituição integral de cada valor pago, atualizado desde o pagamento, com juros legais a partir da citação.

Súmula 543 do STJ · Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º

Multa do contrato

A multa prevista para o descumprimento da incorporadora entra no pedido, junto com a restituição.

Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º

Contra quem se pede: ganhar precisa significar receber

Cada prédio costuma ser vendido por uma SPE, empresa criada só para aquele empreendimento. Muitas têm capital mínimo e ficam vazias quando a obra trava. Por isso, nas nossas ações, a SPE e a empresa que controla o grupo entram no processo desde o início.

A SPE vendedora

É quem assinou o contrato e recebeu as parcelas. Responde pela restituição e pela multa.

Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º

A controladora do grupo

Participa da cadeia de consumo: marca, vendas, gestão da obra. Responde junto com a SPE, o que evita um segundo processo para cobrar.

CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 28, § 2º

Por que desde o início

Quem vence só a SPE pode descobrir, na hora de cobrar, que a conta dela está vazia. Com a controladora no processo desde a petição inicial, a condenação já nasce contra quem tem patrimônio.

Estratégia do escritório

O que não fazer enquanto decide

Três atitudes que parecem razoáveis e costumam custar caro.

Parar de pagar por conta própria

Expõe você à mora e à cláusula que permite à incorporadora desfazer o contrato com retenção. A suspensão tem de vir de decisão judicial, como na decisão de setembro.

Assinar o distrato como desistente

Na desistência, a lei permite reter até 50% do que foi pago e ficar com a corretagem, e a devolução pode ficar para depois do habite-se. Entenda as duas rotas.

Aceitar o aditivo do novo prazo

O termo que “ajusta” o cronograma pode trazer renúncia a multas e a discussões futuras. Leia antes, ou mande para análise.

Análise do seu caso

Mande 3 documentos. Devolvemos o caminho.

Com o contrato, o extrato de pagamentos e o último comunicado da construtora, dizemos em que ponto o seu contrato está e o que pode ser pedido.

Data-limite do seu contrato: prazo de entrega mais a tolerância
Total pago, atualizado desde cada pagamento, com a multa contratual prevista
Cabimento da suspensão das parcelas e das demais medidas de urgência
As duas rotas lado a lado: sair com tudo de volta, ou ficar com o imóvel e cobrar o atraso

A análise é feita por advogado, sem compromisso e sem custo. É uma estimativa para você decidir com informação: não é promessa de resultado nem cálculo oficial de condenação.

Enviar os documentos Prefiro pelo formulário

O que você recebe

Diagnóstico do atraso

Data-limite de entrega ••/••/••••
Meses além da tolerância •••
Total pago, atualizado R$ •••
Multa contratual prevista R$ •••

Rotas possíveis

Rescisão com restituição integralR$ •••

Ficar e cobrar o atraso (1% ao mês)R$ •••

Na rota de ficar com o imóvel, a lei prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º). As duas rotas não se somam: escolhe-se uma.

Quem vai cuidar do seu caso

Gustavo Alan de Sá Bezerra

Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242, à frente do escritório. Há mais de cinco anos dedicado exclusivamente ao direito do comprador de imóvel na planta: atraso na entrega, obra parada, distrato e correção indevida.

Conduz pessoalmente os casos, do contrato à execução da sentença
Processa a SPE e a empresa controladora do grupo desde o início, para que ganhar signifique receber
Atuação em São Paulo, ABC, Campinas e Distrito Federal, com clientes em todo o Brasil e no exterior
Atendimento direto com o advogado, sem intermediários

Falar direto com o advogado

O que dizem os clientes

5,0

★★★★★

70 avaliações públicas no Google

“Agradeço imensamente ao Dr. Gustavo, um advogado verdadeiramente excepcional. Sua competência, rapidez e honestidade foram fundamentais ao longo de todo o processo, que envolveu cobranças abusivas de INCC e IGPM.”

João PedroAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Sempre disponível para tirar todas as dúvidas relativas ao processo, como também super competente nas argumentações contra a incorporadora, tanto em primeira quanto em segunda instâncias.”

RaphaelAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Fiquei impressionada com a expertise técnica e o profissionalismo demonstrados, além da empatia e da comunicação transparente ao longo de todo o processo.”

KallynaAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

Para quem é esta análise

Atendemos

Quem comprou apartamento na planta, direto com a incorporadora
Obra atrasada além da tolerância, parada ou sem início
Quem recebeu cronograma novo ou proposta de distrato
Compradores que moram em outra cidade ou fora do país

Não é o nosso caso

Imóvel pronto, usado ou comprado de terceiro
Financiamento feito direto com o banco, sem incorporadora
Locação, condomínio, inventário e usucapião

Perguntas frequentes

Posso parar de pagar as parcelas porque a obra atrasou?

Por conta própria, não. Isso expõe o comprador à mora e à cláusula resolutiva do contrato. Quando há fundamento, a suspensão das parcelas é pedida ao juiz, logo no início do processo, como na decisão de setembro de 2026.

Quanto recebo de volta se a culpa for da incorporadora?

A Súmula 543 do STJ trata da restituição imediata e integral das parcelas pagas quando a resolução decorre de culpa da vendedora ou construtora. A Lei 4.591/1964 (art. 43-A, § 1º) prevê também a multa contratual. Não se aplica a retenção prevista para a desistência do comprador.

Quero ficar com o apartamento. Também tenho direito?

Sim. Se você não pedir a rescisão, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso além da tolerância (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964). Essa rota não se soma à restituição integral: escolhe-se uma das duas.

A incorporadora está em crise ou em recuperação judicial. E agora?

É um ponto central da análise, porque muda a estratégia, a urgência e as medidas que fazem sentido no caso. Quanto antes os documentos forem avaliados, mais opções existem.

Quanto tempo leva?

O pedido de urgência é apreciado no início do processo. A duração média até a sentença é de doze a dezoito meses em primeira instância, variando conforme a comarca e os recursos da outra parte.

Moro em outra cidade ou fora do país. Dá para contratar?

Sim. O atendimento é 100% digital, com assinatura eletrônica dos documentos, e atendemos clientes em todo o Brasil e no exterior.

O comunicado da construtora pode ser a sua melhor prova

Envie o contrato, o extrato e o último comunicado pelo WhatsApp. Devolvemos a análise do seu caso. Quem analisa é advogado, não robô.

Enviar os documentos Preencher o formulário

Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões são citadas sem identificação das partes. As avaliações são manifestações espontâneas publicadas por clientes no perfil do escritório no Google. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial.

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