Quando a obra atrasa além da tolerância de 180 dias, ou para de vez, a devolução se cobra da SPE que vendeu o imóvel e também pode ser cobrada da empresa que controla o grupo. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já reconheceu que a controladora responde junto com a SPE, porque as duas integram a mesma cadeia de fornecimento. Como a SPE costuma ter capital mínimo, incluir as duas desde o início reduz o risco de ganhar e não receber.
A crise das incorporadoras, em números
O mercado de imóveis na planta vive um momento difícil, e os números mostram que não se trata de casos isolados.
- Distratos em alta. Segundo o indicador Abrainc/Fipe divulgado em julho de 2026, 5.763 unidades foram devolvidas no primeiro trimestre de 2026, alta de 41,4% sobre o mesmo período de 2025. Foram 11,4 distratos para cada 100 vendas. No médio e alto padrão, a proporção chegou a 17,8 para cada 100.
- Juros no meio do caminho. Quem assinou na planta contando com financiamento abaixo de 9% ao ano encontra, na entrega das chaves, taxas bem mais altas, e parte dos compradores não consegue quitar o saldo.
- Recuperação judicial acima da média. Pelo Monitor RGF da Recuperação Judicial, a construção civil registrou 4,12 empresas em recuperação judicial para cada mil, mais que o dobro da média nacional (1,98), e responde por mais de 80% dos pedidos na infraestrutura. O mesmo levantamento observa que, como cada empreendimento costuma ser uma SPE, a dificuldade de um único grupo aparece fracionada em várias empresas.
Para o comprador, a crise tem dois efeitos práticos. Aumentam os atrasos, as obras paradas e os cronogramas refeitos. E aumenta o risco de a empresa que vendeu o imóvel não ter como pagar no fim do processo. Por isso a pergunta mais importante deixou de ser só "tenho direito?" e passou a ser "de quem vou receber?".
Sinais de que o seu empreendimento pode estar em risco
- Comunicado com novo cronograma, principalmente se a nova data passa do prazo do contrato somado aos 180 dias de tolerância.
- Troca da construtora contratada ou canteiro sem avanço no percentual executado.
- Notícia de renegociação de dívidas, venda de ativos ou atraso em outros prédios do mesmo grupo.
- Proposta de aditivo que "ajusta" o prazo e pede renúncia a multas ou a discussões futuras.
Quem vendeu o seu imóvel: a SPE
Quase todo empreendimento é vendido por uma SPE, sigla de sociedade de propósito específico. É uma empresa criada só para aquele prédio. O nome dela está no contrato. A marca que aparece no estande, no site e na propaganda costuma ser a do grupo.
A SPE separa os riscos de cada obra, o que é bom para a incorporadora. Para o comprador, há um problema: muitas vezes ela nasce com capital social mínimo. Quando a obra dá errado, é comum que a SPE já esteja esvaziada, sem bens nem caixa para pagar. É o cenário em que o comprador vence o processo e não recebe.
A controladora do grupo também pode responder
A SPE não age sozinha. Ela é controlada por outra empresa do grupo, a holding ou controladora, que planeja o empreendimento, empresta a marca e muitas vezes divide endereço e diretores com a SPE. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) diz que, quando há mais de um responsável pelo dano, todos respondem solidariamente, isto é, cada um pode ser cobrado pelo valor inteiro (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º).
Em julho de 2026, a 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP aplicou essa lógica (Apelação 1026907-49.2024.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 28/07/2026). Em um caso de correção mensal em contrato imobiliário, a Câmara reconheceu que a holding do grupo responde junto com a SPE, por fazer parte da cadeia de consumo. Diz o acórdão: “A fornecedora que integra, direta ou indiretamente, a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária é responsável solidária com as demais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, considerando a legislação consumerista vigente.”
Por que o escritório processa a SPE e a controladora desde o início
Ganhar a ação não basta. É preciso receber. Se só a SPE está no processo e ela não tem patrimônio, o comprador precisa abrir uma nova discussão para alcançar o grupo, a chamada desconsideração da personalidade jurídica. Isso costuma acontecer anos depois, já na fase de cobrança, e leva mais tempo. Com a controladora no processo desde a primeira petição, a eventual condenação já alcança a empresa que tem patrimônio.
Como descobrir quem controla a SPE
O nome e o CNPJ da SPE estão no contrato. Na consulta pública do CNPJ, o quadro de sócios mostra quais empresas são donas dela. Se a sócia for outra empresa, a mesma consulta feita nela mostra quem está acima.
Vale também guardar o material de venda: folhetos, anúncios, e-mails e páginas do site com a marca do grupo. Eles ajudam a mostrar que o grupo participou da venda, e não só a SPE.
E o patrimônio de afetação?
Vale conferir na matrícula do imóvel se a incorporação foi submetida ao patrimônio de afetação. Quando foi, o terreno e os recursos daquela obra ficam separados do restante do grupo: "o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador" e só responde pelas obrigações daquele empreendimento (Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 1º). Isso protege a obra, mas não substitui a cobrança: a devolução e a multa continuam sendo pedidas contra a SPE e o grupo.
Quando o atraso passa a contar
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite uma tolerância de até 180 dias além da data de entrega, desde que prevista no contrato. Passado esse prazo, a incorporadora está em atraso, e o comprador pode pedir a resolução do contrato, ou seja, o seu fim, com a devolução do que pagou. O passo a passo para calcular a data-limite está no artigo sobre construtora que atrasou a entrega.
Na obra parada, às vezes nem é preciso esperar a data. Quando o próprio cronograma da empresa mostra que a entrega não cabe no prazo, a Justiça pode agir antes. Os sinais de que a obra travou estão no artigo sobre obra parada e construtora em crise.
O que o juiz pode fazer logo no início
Em setembro de 2026, a Justiça de São Paulo concedeu tutela de urgência, que é uma decisão provisória, tomada no início do processo, para evitar dano enquanto a ação corre. O caso era de uma obra que não tinha saído do papel.
A prova veio da própria empresa. O comunicado enviado aos compradores dizia que a construtora ainda não estava contratada, que o canteiro seria mobilizado em outubro de 2026 e que a execução levaria de 20 a 22 meses. Esse cronograma alcança ou ultrapassa o prazo do contrato somado à tolerância de 180 dias.
Com base no art. 300 do Código de Processo Civil (CPC) e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o juiz:
- suspendeu a exigibilidade, isto é, a cobrança, das parcelas vencidas a partir de julho de 2026 e das que ainda vão vencer;
- proibiu as rés de negativar os compradores e de protestar títulos do contrato;
- proibiu o desfazimento do contrato fora da Justiça e a venda da unidade a terceiros, sob pena de multa.
É decisão provisória e pode ser revista. O pedido principal da ação é a resolução do contrato por culpa da incorporadora, com devolução integral.
Não pare de pagar por conta própria
A suspensão das parcelas precisa de ordem judicial, como na decisão acima. Quem simplesmente para de pagar passa a ser tratado como inadimplente, o que abre caminho para negativação, rescisão pela incorporadora e retenção de parte do que foi pago. Antes de mexer nos pagamentos, busque orientação e, se for o caso, peça a suspensão ao juiz.
Distrato pela culpa da incorporadora, nunca pela desistência
Há duas formas de encerrar o contrato, com resultados muito diferentes. Se o comprador desiste, a lei permite que a incorporadora retenha parte do valor pago. Se a culpa é da incorporadora, a Súmula 543 do STJ manda devolver tudo, de imediato.
Atraso além da tolerância, obra parada e cobranças ilegais, como a correção mensal indevida, são falhas da empresa. O pedido deve ser construído sobre elas. Assinar o distrato padrão oferecido pela incorporadora costuma significar aceitar a rota da desistência. Veja a página sobre distrato de imóvel na planta.
Ganhou a ação? O dinheiro pode sair antes do fim
É comum a incorporadora recorrer. Mesmo assim, dá para começar a receber pelo cumprimento provisório de sentença, a cobrança feita enquanto o recurso é julgado.
Em decisão publicada em setembro de 2026, na Justiça de São Paulo, a sentença em execução tinha reconhecido a culpa exclusiva da incorporadora e mandado devolver tudo. A empresa depositou só a parte que ela mesma admitia dever e ofereceu seguro-garantia para o resto. O juiz autorizou o levantamento do valor depositado sem caução, que é a garantia normalmente exigida de quem recebe antes do fim do processo. A base foi o art. 521, IV, do CPC, porque a sentença estava de acordo com súmula do STJ, a 543. Sobre a parte não paga, aplicou a multa de 10% e os honorários de 10% do art. 523, § 1º.
Isso não é automático. Em outro caso, o juiz manteve a exigência de caução.
O que reunir antes de buscar orientação
- Contrato completo, com quadro-resumo e aditivos.
- Todos os comunicados de obra recebidos, com as datas. Foi um deles que fundamentou a decisão provisória citada acima.
- Planilha de evolução da dívida e comprovantes de pagamento.
- Fotos datadas do canteiro, se possível.
- Nome e CNPJ da SPE e o material de venda com a marca do grupo.
Com esses documentos em mãos, o escritório analisa o atraso e quem deve responder pela devolução: veja como funciona a análise.
Perguntas frequentes
A incorporadora pediu recuperação judicial. Ainda dá para cobrar?
Dá, mas a estratégia muda. Em regra, os créditos existentes na data do pedido se submetem ao plano de recuperação (Lei 11.101/2005, art. 49). Por isso faz diferença agir cedo, verificar se há patrimônio de afetação e ter no processo a controladora do grupo, e não só a SPE. Cada caso precisa de análise do contrato e da situação do grupo.
De quem cobrar a devolução quando a obra atrasa ou para?
Da SPE que vendeu o imóvel, e a devolução também pode ser cobrada da controladora do grupo. O TJSP já reconheceu que a holding responde solidariamente com a SPE, por integrar a cadeia de fornecimento da incorporação.
Por que processar também a controladora da incorporadora?
Porque a SPE, empresa criada só para aquele empreendimento, costuma ter capital mínimo e pode estar esvaziada na hora de pagar. Com a controladora no processo desde o início, a eventual condenação alcança quem tem patrimônio, sem depender de uma desconsideração da personalidade jurídica anos depois.
Como descubro quem controla a SPE?
O nome e o CNPJ da SPE estão no contrato. Na consulta pública do CNPJ, o quadro de sócios mostra quais empresas são donas dela. Se a sócia for outra empresa, a mesma consulta nela mostra quem está acima.
A obra parou. Posso parar de pagar as parcelas?
Não por conta própria. Parar sem ordem judicial coloca o comprador como inadimplente e abre caminho para negativação e retenção de valores. A suspensão das parcelas pode ser pedida ao juiz.
O juiz pode suspender as parcelas antes do fim do processo?
Pode, por tutela de urgência, quando há prova do problema e risco de dano. Em setembro de 2026, a Justiça de São Paulo suspendeu parcelas e proibiu negativação e revenda da unidade com base no cronograma da própria empresa. É decisão provisória.
Se a culpa for da incorporadora, recebo tudo de volta?
A Súmula 543 do STJ prevê a devolução imediata e integral das parcelas quando a culpa é da vendedora ou da construtora. Receber de fato depende de a empresa ter patrimônio, e por isso a controladora deve estar no processo.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato e o último comunicado de obra pelo WhatsApp do escritório.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.
Fontes dos dados de mercado: indicador Abrainc/Fipe de distratos (divulgado em julho de 2026) e Monitor RGF da Recuperação Judicial.