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Condomínio e IPTU · antes das chaves

Pagou condomínio ou IPTU
antes de receber as chaves? Essa conta é da incorporadora, e o valor pode voltar

  • O boleto do condomínio começou a chegar depois da assembleia de instalação?
  • A incorporadora disse que o condomínio é seu desde o habite-se?
  • O IPTU veio no seu nome antes da entrega das chaves?

Em setembro de 2026, duas Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiram, por unanimidade, que condomínio e IPTU só passam ao comprador com a entrega das chaves. O que foi pago antes disso pode ser pedido de volta à incorporadora, com correção desde cada pagamento.

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O marco é a entrega das chaves

No Tema 886, julgado em recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a responsabilidade pelo condomínio vem da relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse. Na compra na planta, a posse vem com as chaves. O TJSP aplica o mesmo raciocínio ao IPTU.

Prédio prontoHabite-sePara o TJSP, “mera autorização administrativa para ocupação do bem”
Condomínio instaladoAssembleia de instalaçãoO prédio ganha síndico e conta própria; a conta segue com a incorporadora
Entrega das chavesA posse passa a vocêSó a partir daqui condomínio e IPTU são do comprador
O que foi pago antesPode ser pedido de voltaCondomínio e IPTU anteriores às chaves, com correção desde cada pagamento
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O boleto chegou no seu nome? Mesmo assim, a devolução se pede à incorporadora, que responde por esses encargos até entregar as chaves. Para a 4ª Câmara do TJSP, a ação serve para responsabilizar as rés pelo “repasse abusivo e indevido de tais obrigações propter rem antes da efetiva transferência da posse direta do bem”.

STJ e TJSP

Condomínio e IPTU antes das chaves: a conta é da incorporadora

O precedente do STJ que fixa o marco da posse e as duas decisões unânimes do TJSP de setembro de 2026 que mandaram devolver o que foi pago antes da entrega.

STJ · Tema 886 · recursos repetitivos
REsp 1.345.331/RS · Rel. Min. Luis Felipe Salomão · 2ª Seção · j. 08/04/2015
“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação”

É o precedente que o TJSP aplica: o que conta é a posse, e não o registro, o habite-se ou a assembleia.

Na prática: condomínio e IPTU passam ao comprador com as chaves.
TJSP · 13ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1002205-83.2025.8.26.0462 · Rel. Francisco Giaquinto · j. 10/09/2026 · v.u.
“A conclusão formal da obra, evidenciada pela realização da assembleia de instalação do condomínio ou pela expedição do habite-se, não se confunde com a efetiva entrega do imóvel ao comprador.”

A incorporadora dizia que a assembleia de instalação provava a entrega. A tese fixada: “As despesas condominiais e o IPTU somente são exigíveis do adquirente após a imissão na posse.”

Resultado: condomínio e IPTU declarados indevidos desde a instalação do condomínio, com reembolso do que foi pago.
TJSP · 4ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1008329-50.2025.8.26.0020 · Rel. Carlos Castilho Aguiar França · j. 08/09/2026 · v.u.
“Em suma, somente com a imissão na posse é que as despesas condominiais e o IPTU podem ser cobrados do adquirente.”

Habite-se em dezembro de 2023, condomínio instalado em junho de 2024, chaves em agosto de 2025. As incorporadoras diziam que a conta era da compradora desde o habite-se.

Resultado: cobranças anteriores à entrega das chaves declaradas indevidas e devolução, pelas rés, do que a compradora pagou.

Decisões de terceiros, publicadas pelo STJ e pelo TJSP, citadas com número, órgão julgador e data, sem identificação das partes. Cada caso depende do contrato, dos documentos e da decisão judicial; não há promessa de resultado.

O que pedir e como

Com o termo de entrega das chaves e os boletos em mãos, o caminho é este.

1

Separe o período

Da primeira cobrança de condomínio ou IPTU até a data do termo de entrega das chaves.

2

Some o que foi pago

Boletos de condomínio e parcelas de IPTU do período. Cada valor é corrigido desde o dia do pagamento.

3

Peça contra a incorporadora

A declaração de que os encargos não eram do comprador e a devolução do que foi pago.

STJ, Tema 886 · TJSP, 2026
4

Chaves ainda não vieram?

O pedido inclui a declaração de que os boletos cabem à incorporadora até a entrega.

Leia em detalhe: condomínio e IPTU cobrados antes das chaves: o TJSP manda a incorporadora devolver.

Análise do seu caso

Mande os boletos. Devolvemos a conta.

Envie o contrato, o termo de entrega das chaves e os boletos de condomínio e IPTU pagos antes dele. Conferimos as datas e somamos o que pode ser pedido de volta.

  • Data da entrega das chaves, pelo termo que você assinou
  • Boletos de condomínio com referência anterior às chaves
  • Parcelas de IPTU do período anterior à entrega
  • Valor a pedir de volta, corrigido desde cada pagamento

Análise feita por advogado, sem compromisso e sem custo. É uma estimativa para você decidir com informação: não é promessa de resultado nem cálculo oficial de condenação.

Enviar os documentos Prefiro pelo formulário
Guia
2026

De brinde: o “Guia do comprador de imóvel na planta” (2ª edição, outubro de 2026, 26 páginas). O que quem comprou na planta pode pedir: correção mensal, atraso, juros de obra, obra parada, saída pela culpa da incorporadora e como receber antes, com as decisões de 2026.

O que você recebe

Conta do período antes das chaves

  • Primeira cobrança ••/••/••••
  • Entrega das chaves ••/••/••••
  • Condomínio pago antes das chaves R$ •••
  • IPTU pago antes das chaves R$ •••
Valor a pedir de volta
Corrigido desde cada pagamentoR$ •••
Base: STJ, Tema 886, e decisões do TJSP de setembro de 2026. O número sai dos seus comprovantes.
Gustavo Alan de Sá Bezerra, advogado especialista em direito do comprador de imóvel na planta
Quem vai cuidar do seu caso

Gustavo Alan de Sá Bezerra

Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242, à frente do escritório. Há mais de cinco anos dedicado exclusivamente ao direito do comprador de imóvel na planta: atraso na entrega, cobranças indevidas, distrato pela culpa da incorporadora e correção indevida.

  • Conduz pessoalmente os casos, do contrato à execução da sentença
  • Processa a SPE e a empresa controladora do grupo desde o início, para que ganhar signifique receber
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O que dizem os clientes

5,0
★★★★★
70 avaliações públicas no Google

“Agradeço imensamente ao Dr. Gustavo, um advogado verdadeiramente excepcional. Sua competência, rapidez e honestidade foram fundamentais ao longo de todo o processo, que envolveu cobranças abusivas de INCC e IGPM.”

J
João PedroAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Sempre disponível para tirar todas as dúvidas relativas ao processo, como também super competente nas argumentações contra a incorporadora, tanto em primeira quanto em segunda instâncias.”

R
RaphaelAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Fiquei impressionada com a expertise técnica e o profissionalismo demonstrados, além da empatia e da comunicação transparente ao longo de todo o processo.”

K
KallynaAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

Para quem é esta análise

Atendemos

  • Quem comprou na planta, direto com a incorporadora
  • Recebeu boletos de condomínio ou IPTU antes das chaves
  • Ouviu que o condomínio era seu desde o habite-se ou a assembleia
  • Ainda espera as chaves e os boletos continuam chegando

Não é o nosso caso

  • Imóvel pronto, usado ou comprado de particular
  • Locação, inventário e usucapião

Como funciona

Sem compromisso. O primeiro passo é conferir as datas dos boletos e das chaves.

1

Você envia os documentos

Contrato, termo de entrega das chaves e boletos de condomínio e IPTU. Pelo WhatsApp mesmo.

2

Conferimos o período

Data das chaves, primeira cobrança, cada boleto e cada parcela de IPTU anterior à entrega.

3

Você recebe a devolutiva

O valor que pode ser pedido de volta, contra quem e como, antes de qualquer decisão sua.

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?

A incorporadora. Para o TJSP, o condomínio só passa ao comprador com a imissão na posse, que acontece com a entrega das chaves. Em setembro de 2026, a 13ª e a 4ª Câmaras de Direito Privado decidiram assim, por unanimidade.

E o IPTU cobrado antes das chaves?

Segue a mesma regra. Nos dois acórdãos de setembro de 2026, condomínio e IPTU anteriores à entrega das chaves foram declarados indevidos para o comprador. A tese da 13ª Câmara: “As despesas condominiais e o IPTU somente são exigíveis do adquirente após a imissão na posse.”

O habite-se saiu e o condomínio foi instalado antes das chaves. O que vale?

Vale a data da entrega das chaves. Para a 13ª Câmara do TJSP, a assembleia de instalação e o habite-se não se confundem com a entrega do imóvel; para a 4ª Câmara, o habite-se é “mera autorização administrativa para ocupação do bem”.

Já paguei. Posso pedir de volta?

Pode. Nos dois casos de 2026, o TJSP mandou devolver o que foi pago antes das chaves, com correção desde cada pagamento. Guarde os boletos, os comprovantes e o termo de entrega das chaves.

De quem eu cobro: do condomínio, da prefeitura ou da incorporadora?

Da incorporadora. É ela quem responde por esses encargos até a entrega das chaves e quem devolve o que o comprador pagou no lugar dela.

Preciso pagar para saber se tenho caso?

Não. A análise inicial dos seus documentos é feita sem compromisso. Havendo caso, explicamos as condições de contratação antes de qualquer decisão.

Leia também: condomínio e IPTU antes das chaves e as cobranças do contrato de imóvel na planta.

O termo de entrega das chaves mostra o que pode voltar

Envie o contrato, o termo de entrega e os boletos de condomínio e IPTU pelo WhatsApp. Devolvemos a conta do período e o guia de brinde. Quem analisa é advogado, não robô.

Enviar os documentos Preencher o formulário

Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões citadas são de terceiros, publicadas pelos tribunais, e aparecem sem identificação das partes. As avaliações são manifestações espontâneas publicadas por clientes no perfil do escritório no Google. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial.

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