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Oferta e publicidade

O anúncio mostrou,
e não veio? O que foi prometido faz parte do contrato

  • A área de lazer do folder não foi feita ou mudou depois da venda?
  • O quintal, as vagas ou o equipamento do anúncio ficaram de fora?
  • A incorporadora diz que o item não estava no memorial descritivo?

Pelo Código de Defesa do Consumidor, a publicidade suficientemente precisa obriga a incorporadora e integra o contrato. Se o item não veio, você escolhe: exigir o que foi anunciado, receber o equivalente ou sair do contrato com tudo de volta. Em 2026, três decisões unânimes do TJSP aplicaram essa regra.

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5,0 · 70 avaliações no Google CDC, art. 30 · a oferta integra o contrato Atuação exclusiva no direito do comprador Atendimento 100% digital · todo o Brasil OAB/SP 489.706 · OAB/DF 66.242

A lei dá três escolhas a você

O que o anúncio, o folder, o site ou o vídeo do lançamento mostraram com precisão faz parte do contrato. Quando a incorporadora não cumpre, a escolha do caminho é do comprador.

I

Exigir o item

Pedir que a incorporadora faça o que anunciou, nos termos da oferta.

CDC, art. 35, I
II

Receber o equivalente

O valor para fazer o que faltou, como o custo do muro, ou o valor econômico do que não foi entregue.

CDC, arts. 30 e 35
III

Sair com tudo de volta

Quando o item era um diferencial da compra: saída pela culpa da incorporadora, com devolução integral e corretagem.

CDC, art. 35, III
CDC · art. 30

A oferta integra o contrato

“Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Na prática: folder, site, redes sociais, vídeo e imagens do lançamento, quando precisos, valem como cláusula do contrato.

CDC · art. 35

A escolha é do comprador

“Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.”

Na prática: exigir, aceitar o equivalente ou sair com a restituição atualizada e perdas e danos.

Decisões de 2026

Prometido no anúncio: a oferta obriga

Três decisões unânimes do TJSP em 2026: um item de lazer retirado do projeto, um quintal anunciado como murado e equipamentos do condomínio que ficaram só no folder.

TJSP · 2ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1006788-16.2024.8.26.0602 · Rel. Corrêa Patiño · j. 31/07/2026 · v.u.
“A alteração substancial do principal diferencial publicitário do empreendimento configura descumprimento da oferta e autoriza a rescisão por culpa da incorporadora, com restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem”

O principal item de lazer, destacado em toda a publicidade, foi trocado por uma versão comum depois da venda. Para o Tribunal, “a autorização genérica para adequações construtivas não pode ser interpretada como permissão irrestrita” para trocar o que motivou a compra.

Resultado: saída pela culpa da incorporadora, com tudo de volta e a corretagem. Embargos rejeitados em 21/09/2026.
TJSP · 2ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1011522-41.2025.8.26.0451 · Rel. José Joaquim dos Santos · j. 15/05/2026 · v.u.
“A publicidade veiculada na fase pré-contratual sobre imóvel com quintal privativo murado vincula o fornecedor, impondo a entrega do bem em conformidade com o material publicitário, sob pena de responsabilização civil.”

Os folders digitais e o vídeo do lançamento mostravam o quintal murado; a casa veio sem os muros de divisa. A falta de ressalva clara entre o anúncio e o memorial descritivo foi tratada como propaganda enganosa por omissão.

Resultado: a incorporadora paga o valor da construção do muro, apurado em liquidação.
TJSP · 6ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1000461-03.2023.8.26.0566 · Rel. Maria do Carmo Honorio · j. 11/03/2026 · v.u.
“Configura propaganda enganosa a oferta pública de equipamentos de lazer e infraestrutura complementar, divulgada em material publicitário juntado pela própria incorporadora, e não entregue.”

Quem pediu foi o próprio condomínio. O folder anunciava playground, praça de convivência e 20 vagas de visitantes; vieram 18 vagas, e o playground e a praça não foram feitos. O memorial descritivo “não neutraliza a oferta pública”.

Resultado: perícia para apurar o custo de implantar o que faltou ou o valor equivalente ao que não foi entregue.

Decisões de terceiros, publicadas pelo STJ e pelo TJSP, citadas com número, órgão julgador e data, sem identificação das partes. Cada caso depende do contrato, dos documentos e da decisão judicial; não há promessa de resultado.

O que pedir e como

O anúncio guardado e as fotos do que veio são a base do pedido.

1

Guarde o que foi prometido

Folder, prints do site e das redes do lançamento, anúncios, vídeos, imagens 3D, tabela de vendas e mensagens do corretor.

2

Registre o que foi entregue

Fotos e vídeos com data do que veio diferente ou do que não veio, e os comunicados da incorporadora sobre mudança no projeto.

3

Escolha o caminho

Exigir o item, receber o equivalente ou sair do contrato com tudo de volta e a corretagem.

CDC, art. 35
4

Peça ao juiz, contra a incorporadora

Com o anúncio e as fotos. Se o item é da área comum, o condomínio também pode pedir.

CDC, arts. 30 e 35 · TJSP, 2026

Leia em detalhe: prometido no anúncio e não entregue: a oferta obriga a incorporadora. Para quem quer sair, a página de distrato de imóvel na planta mostra como o valor é calculado.

Análise do seu caso

Mande o anúncio e as fotos. Devolvemos o caminho.

Envie o contrato, o material do lançamento (folder, prints, vídeos) e fotos do que foi entregue. Comparamos o prometido com o entregue e mostramos o que pedir.

  • O que o anúncio prometia, item por item
  • O que veio diferente ou não veio
  • O caminho que rende mais: exigir, receber o equivalente ou sair
  • Quem pede: você, o condomínio ou os dois

Análise feita por advogado, sem compromisso e sem custo. É uma estimativa para você decidir com informação: não é promessa de resultado nem cálculo oficial de condenação.

Enviar o anúncio e as fotos Prefiro pelo formulário
Guia
2026

De brinde: o “Guia do comprador de imóvel na planta” (2ª edição, outubro de 2026, 26 páginas). O que quem comprou na planta pode pedir: correção mensal, atraso, juros de obra, obra parada, saída pela culpa da incorporadora e como receber antes, com as decisões de 2026.

O que você recebe

Prometido x entregue

  • Itens anunciados •••
  • Itens entregues •••
  • O que faltou ou mudou •••
  • Valor do que faltou R$ •••
O seu caminho
Exigir ou receber o equivalenteR$ •••
Sair com tudo de voltaR$ •••
Base: CDC, arts. 30 e 35, e decisões do TJSP de 2026. Cada empreendimento tem anúncio e entrega próprios.
Gustavo Alan de Sá Bezerra, advogado especialista em direito do comprador de imóvel na planta
Quem vai cuidar do seu caso

Gustavo Alan de Sá Bezerra

Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242, à frente do escritório. Há mais de cinco anos dedicado exclusivamente ao direito do comprador de imóvel na planta: atraso na entrega, cobranças indevidas, distrato pela culpa da incorporadora e correção indevida.

  • Conduz pessoalmente os casos, do contrato à execução da sentença
  • Processa a SPE e a empresa controladora do grupo desde o início, para que ganhar signifique receber
  • Atende compradores de todo o Brasil e do exterior de forma 100% digital
  • Atendimento direto com o advogado, sem intermediários
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O que dizem os clientes

5,0
★★★★★
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“Agradeço imensamente ao Dr. Gustavo, um advogado verdadeiramente excepcional. Sua competência, rapidez e honestidade foram fundamentais ao longo de todo o processo, que envolveu cobranças abusivas de INCC e IGPM.”

J
João PedroAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Sempre disponível para tirar todas as dúvidas relativas ao processo, como também super competente nas argumentações contra a incorporadora, tanto em primeira quanto em segunda instâncias.”

R
RaphaelAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Fiquei impressionada com a expertise técnica e o profissionalismo demonstrados, além da empatia e da comunicação transparente ao longo de todo o processo.”

K
KallynaAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

Para quem é esta análise

Atendemos

  • Quem comprou na planta, direto com a incorporadora
  • Recebeu o imóvel sem o que foi anunciado com precisão
  • Ainda espera a obra e soube que o projeto mudou
  • Condomínios com área comum diferente do folder

Não é o nosso caso

  • Imóvel pronto, usado ou comprado de particular
  • Locação, inventário e usucapião

Como funciona

Sem compromisso. O primeiro passo é comparar o anúncio com o que foi entregue.

1

Você envia os documentos

Contrato, material do lançamento e fotos do que foi entregue. Pelo WhatsApp mesmo.

2

Comparamos o prometido e o entregue

Item por item, com o contrato e o memorial descritivo ao lado.

3

Você recebe a devolutiva

O caminho que rende mais e o que pedir, antes de qualquer decisão sua.

Perguntas frequentes

O que a incorporadora mostrou no anúncio faz parte do contrato?

Sim, quando a informação é suficientemente precisa. É o que diz o art. 30 do CDC, e o TJSP aplicou essa regra em 2026 a um item de lazer, a um quintal murado e a equipamentos do condomínio.

O item não estava no memorial descritivo. Posso pedir?

Pode. Para a 6ª Câmara do TJSP, o memorial descritivo “não neutraliza a oferta pública”. Para a 2ª Câmara, a falta de ressalva clara sobre a diferença entre o anúncio e o memorial é propaganda enganosa por omissão.

O projeto mudou antes da entrega. Posso sair do contrato?

Quando a mudança atinge o diferencial que motivou a compra, o TJSP tem permitido sair pela culpa da incorporadora, com devolução integral e corretagem. Foi o que a 2ª Câmara decidiu em julho de 2026.

Quero ficar com o imóvel. O que posso pedir?

Que a incorporadora faça o que anunciou ou pague o equivalente. No caso do quintal, o TJSP mandou pagar o valor da construção do muro.

O folder era do corretor. Vale?

Vale. A 6ª Câmara decidiu que a incorporadora, ao deixar o material circular para vender o empreendimento, “assumiu integralmente a responsabilidade por seu conteúdo”.

O item que faltou é da área comum. Quem pede?

O comprador pode pedir, e o condomínio também. No caso da 6ª Câmara, a ação foi do próprio condomínio.

Leia também: a oferta obriga a incorporadora e como sair do contrato e pedir tudo de volta.

O folder do lançamento é a sua prova

Envie o contrato, o material do lançamento e as fotos do que foi entregue pelo WhatsApp. Devolvemos a análise e o guia de brinde. Quem analisa é advogado, não robô.

Enviar os documentos Preencher o formulário

Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões citadas são de terceiros, publicadas pelos tribunais, e aparecem sem identificação das partes. As avaliações são manifestações espontâneas publicadas por clientes no perfil do escritório no Google. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial.

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