Quem comprou um imóvel na planta contando com o financiamento, e viu o crédito não sair por falha da vendedora, pode encerrar o contrato e receber de volta tudo o que pagou, de uma vez, inclusive a corretagem. Em 2026, três Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiram assim, por unanimidade, em situações diferentes: crédito anunciado como "aprovado" que nunca foi pedido, comprador que não foi convocado nem informado e financiamento que travou depois que a própria vendedora já estava atrasada.
O assunto está em alta. Segundo os Indicadores Abrainc/Fipe, calculados com dados de 20 incorporadoras, os distratos somaram 5.763 unidades no 1º trimestre de 2026, 41,4% a mais que no mesmo período de 2025. Quando o contrato se desfaz por causa do financiamento, o que decide quanto volta é de quem foi a culpa.
Para quem é este texto
Para quem comprou na planta com parte do preço a ser paga por financiamento e está em uma destas situações:
- ouviu do corretor ou do estande que o crédito "já estava aprovado", e depois descobriu que não estava;
- pediu informações sobre o andamento do financiamento e não teve resposta, nem foi chamado para assinar ou entregar documentos;
- chegou à fase do financiamento com a entrega já atrasada, depois do prazo do contrato somado à tolerância.
O que diz a lei
- Dever de informar (CDC, art. 6º, III): o fornecedor deve dar informação clara e verdadeira sobre o que vende.
- A oferta obriga (CDC, arts. 30 e 35): o que o vendedor afirma de forma precisa, inclusive antes do contrato, passa a fazer parte do negócio.
- Restituição integral (Súmula 543 do STJ): quando o contrato é desfeito por culpa exclusiva da vendedora, a devolução das parcelas é imediata e integral.
- Sem as retenções do distrato comum: os descontos do art. 67-A da Lei 4.591/1964, como a corretagem inteira e a multa de até 50% com patrimônio de afetação, servem para quando a iniciativa ou a falta é do comprador. Com a culpa na vendedora, o TJSP tem afastado esses descontos.
O artigo sobre como sair do contrato de imóvel na planta explica em detalhe esses dois regimes.
O que o TJSP decidiu em 2026
1ª Câmara: o crédito "aprovado" que nunca foi pedido
Em 18 de setembro de 2026 (Apelação 1004131-13.2024.8.26.0405, Rel. Augusto Rezende), o tribunal julgou o caso de compradores que fecharam negócio depois de ouvir, por mensagem, de quem vendia o imóvel, que o financiamento já estava aprovado. Depois de vários pagamentos, souberam que não havia aprovação nem pedido feito. As mensagens foram registradas em ata notarial, em cartório.
A cláusula do contrato dizia que obter o financiamento era responsabilidade do comprador. O tribunal respondeu:
> "Não se atribui à vendedora o dever jurídico de conceder ou aprovar financiamento bancário. A ela cabia, como fornecedora, prestar informações claras e verdadeiras sobre o produto ou serviço que estava a oferecer."
Resultado, por unanimidade: contrato desfeito por culpa da vendedora e devolução integral e imediata, "incluindo, além das prestações, comissão de corretagem, impostos, taxas, seguros e demais encargos, sem qualquer retenção". O acórdão também afirmou que "as retenções do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 são incompatíveis com a resolução imputável à própria fornecedora". Os juros correm desde a citação.
32ª Câmara: a vendedora não convocou nem informou
Em 29 de junho de 2026 (Apelação 1027503-27.2024.8.26.0005, Rel. J.B. Paula Lima), o contrato punha o financiamento por conta dos compradores, mas obrigava a vendedora a chamá-los para assinar e entregar documentos e a coordenar o andamento. Os compradores pediram notícias várias vezes, por e-mail e WhatsApp. Para o tribunal, a vendedora "não comprovou ter prestado as informações necessárias, tampouco ter promovido as convocações previstas contratualmente".
Resultado, por unanimidade: contrato desfeito por culpa da vendedora, "com a restituição integral e imediata dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem".
13ª Câmara: o financiamento travou depois do atraso da vendedora
Em 10 de setembro de 2026 (Apelação 1002205-83.2025.8.26.0462, Rel. Francisco Giaquinto), os compradores avisaram que o valor do financiamento não cobria o saldo. Mas fizeram isso depois que o prazo de entrega, com a tolerância, já tinha vencido sem as chaves. O tribunal aplicou a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil): quem ainda não entregou não pode exigir do outro o pagamento integral do saldo.
> "As dificuldades financeiras supervenientes, portanto, não elidem a responsabilidade das fornecedoras pelo inadimplemento inicial."
Resultado, por unanimidade: devolução integral, sem a retenção de 50%, sem desconto da corretagem e sem o regime do patrimônio de afetação. Durante o processo, as parcelas ficaram suspensas e a negativação do nome dos compradores, proibida.
O ponto em comum: o dever de informação da vendedora
Nos três casos, o financiamento era, no papel, responsabilidade do comprador. O que mudou o resultado foi o comportamento de quem vendia:
- informou errado ("o crédito está aprovado");
- deixou de informar e de convocar, quando o contrato mandava;
- ou já estava em atraso quando o financiamento travou.
Em qualquer dessas situações, o TJSP tem tratado o fim do contrato como culpa da vendedora. E a culpa da vendedora leva à restituição integral, de uma vez, com a corretagem.
O que reunir
- Mensagens do corretor ou do estande sobre "crédito aprovado", simulações e promessas de financiamento. Se forem importantes, podem ser registradas em ata notarial, como no caso da 1ª Câmara.
- E-mails e mensagens em que você pediu notícias do financiamento, e as respostas (ou a falta delas).
- Convocações recebidas, ou a prova de que nunca chegaram.
- Contrato e quadro-resumo: a cláusula do financiamento, quem conduz o processo e o prazo de entrega.
- Comprovantes de pagamento: entrada, parcelas, taxas e o recibo da corretagem.
- Notificações ou propostas de distrato enviadas pela incorporadora.
Como pedir
- Antes de assinar qualquer distrato que a incorporadora ofereça, mande os documentos para análise. Assinar como se a iniciativa fosse sua pode significar aceitar os descontos do art. 67-A.
- O pedido é feito ao juiz, contra a incorporadora: desfazimento do contrato por culpa da vendedora, com devolução integral e imediata de tudo o que foi pago, corretagem incluída, corrigido desde cada pagamento e com juros desde a citação (Súmula 543 do STJ e CDC, arts. 6º, III, 30 e 35).
- Enquanto o processo corre, é possível pedir ao juiz a suspensão das parcelas e a proibição de negativação, como aconteceu no caso da 13ª Câmara.
- A análise confere o contrato e as mensagens, que são a prova do que foi prometido e do que deixou de ser feito.
A página sobre distrato de imóvel na planta mostra como o escritório calcula o valor a ser buscado. Para quem comprou em Campinas, no ABC ou em Jundiaí, há páginas próprias: Campinas, ABC e Jundiaí.
Perguntas frequentes
O contrato diz que o financiamento é responsabilidade minha. Ainda assim posso receber tudo de volta?
Pode. Nos três casos de 2026, o contrato dizia isso. O TJSP decidiu que essa cláusula não autoriza a vendedora a informar errado, a deixar de convocar o comprador ou a cobrar o saldo quando ela mesma já está atrasada.
A corretagem também volta?
Volta. A 1ª e a 32ª Câmaras incluíram a comissão de corretagem na devolução, e a 13ª afastou o desconto da corretagem que o contrato previa.
A devolução é parcelada ou só depois do habite-se?
Com a culpa na vendedora, a Súmula 543 do STJ manda devolver de forma imediata e integral. Foi o que o TJSP aplicou nos três casos.
O corretor disse que o crédito estava aprovado, mas foi só no WhatsApp. Serve como prova?
Serve. No caso da 1ª Câmara, as mensagens foram registradas em ata notarial, em cartório, e foram a principal prova. Guarde as conversas completas, com datas.
Recebi uma notificação da incorporadora sobre o financiamento. E agora?
Mande a notificação e o contrato para análise antes de assinar qualquer coisa. O caminho depende do que foi prometido e de quem falhou primeiro.
Quero manter o imóvel. Faz sentido procurar o escritório?
Faz. A análise mostra os caminhos para quem quer ficar e para quem quer sair, e qual rende mais no seu caso.
Se quiser uma análise do seu caso, mande pelo WhatsApp do escritório o contrato, os comprovantes de pagamento e as mensagens sobre o financiamento. Se preferir começar pela leitura, peça também o Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição), gratuito.
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.