Quem comprou na planta com financiamento durante a obra e continuou pagando juros de obra depois do prazo de entrega, já somados os 180 dias de tolerância, pode pedir esse dinheiro de volta. Em setembro de 2026, três Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) mandaram a incorporadora devolver esses valores. A 7ª Câmara pôs a regra numa tese: quem devolve é a incorporadora, mesmo quando a cobrança passa pelo agente financeiro. E a 2ª Câmara mandou devolver em dobro.
As decisões aparecem como jurisprudência, sem identificar partes ou empresas.
Para quem é este texto
Para quem comprou imóvel na planta com o financiamento assinado ainda na fase de obra, recebeu as chaves depois do prazo do contrato e viu os juros de obra continuarem no boleto. O caso mais comum é o do crédito associativo, em que o comprador assina o financiamento durante a construção.
A indenização pelo tempo de espera é outro pedido, com artigo próprio: chaves com atraso e habite-se. Aqui o assunto é só o encargo pago durante o atraso.
O que são juros de obra
Juros de obra, também chamados de taxa de evolução de obra ou encargos da fase de obra, são cobrados enquanto o prédio está em construção. Nessa fase, o agente financeiro libera o dinheiro do financiamento para a obra, e o comprador paga só o encargo sobre o valor liberado. O saldo devedor não diminui: a amortização começa depois que a obra termina.
Por isso o atraso pesa no bolso. Cada mês a mais de obra é mais um mês de juros de obra, sem abater nada da dívida.
O que diz o STJ: Tema 996
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a regra em julgamento de recursos repetitivos, o Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, julgado em 11/09/2019). Diz a tese 1.3: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
Em linguagem simples: passou a data de entrega do contrato, somada a tolerância, os juros de obra deixam de ser conta do comprador. O que ele pagou depois disso pode voltar.
O que o TJSP decidiu em setembro de 2026
7ª Câmara: quem devolve é a incorporadora
Em 30/09/2026, a 7ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1008659-64.2025.8.26.0564 (Rel. Pastorelo Kfouri), por votação unânime. A incorporadora alegava que não devia nada, porque os juros de obra eram cobrados pelo agente financeiro. O TJSP respondeu com uma tese de julgamento: “Responde a incorporadora pela restituição dos juros de obra incidentes no período da mora, ainda que a cobrança seja operacionalizada pela instituição financeira.”
O motivo, nas palavras do acórdão: “A incorporadora é, assim, a beneficiária dos valores liberados, e foi a sua mora que prolongou a fase de obra e a incidência do encargo.” Mora é o nome jurídico do atraso de quem tinha de cumprir o contrato no prazo.
5ª Câmara: o financiamento não muda o prazo de entrega
Em 25/09/2026, a 5ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1023199-78.2024.8.26.0071 (Rel. Olavo Paula Leite Rocha), também por unanimidade. A incorporadora dizia que o contrato de financiamento, assinado depois, tinha trazido um novo prazo de obra. O TJSP manteve o prazo do compromisso de compra e venda e a devolução dos juros de obra pagos no atraso: “A cláusula do financiamento que disciplina sua exigibilidade perante a instituição financeira não amplia o prazo assumido pela incorporadora nem transfere à consumidora os efeitos econômicos da mora da vendedora.”
2ª Câmara: devolução em dobro
Em 21/09/2026, a 2ª Câmara de Direito Privado julgou a Apelação 1039333-86.2025.8.26.0576 (Rel. Corrêa Patiño), por unanimidade. A sentença tinha mandado devolver os juros de obra de forma simples, e o TJSP mudou para o dobro, com base no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Diz a tese: “a cobrança de juros de obra após a caracterização da mora da incorporadora, ausente engano justificável, enseja restituição em dobro dos valores indevidamente pagos”.
Não foi a primeira vez em 2026. Em março, a 5ª Câmara manteve o reembolso em dobro da taxa de evolução de obra cobrada depois do prazo (Ap. 1005653-65.2025.8.26.0009, Rel. Olavo Paula Leite Rocha, j. 05/03/2026), com uma frase que resume o tema: “Embora operacionalizada pela instituição financeira, a responsabilidade substancial recai sobre quem gerou o atraso”.
Sobre a devolução em dobro em geral, veja também o artigo sobre o Tema 929 do STJ.
Por que quem devolve é a incorporadora
- O dinheiro vai para a obra dela. Na fase de obra, o agente financeiro libera os recursos para a construção. Quem se beneficia é a incorporadora.
- O atraso é dela. Foi a demora da incorporadora que esticou a fase de obra e, com ela, os juros de obra.
- O financiamento continua como está. O pedido não mexe no contrato com o agente financeiro. Nas palavras da 7ª Câmara, “somente se reconhece o dever de reparar, em perdas e danos, o prejuízo que sua própria mora impôs aos compradores”.
Como fazer a conta
- Passo 1: encontre a data prevista de entrega no quadro-resumo do contrato.
- Passo 2: some a tolerância prevista na cláusula própria, de até 180 dias corridos. O resultado é a data-limite.
- Passo 3: no extrato do financiamento ou nos boletos, separe os juros de obra pagos depois da data-limite. Entra só a parte dos juros de obra, e não a prestação inteira.
- Passo 4: some esses valores. É o que volta, com correção. Se o juiz aplicar o dobro, o valor dobra.
Se o extrato não separar o encargo, o valor pode ser apurado depois, na fase de liquidação, como fez a 7ª Câmara.
Exemplo hipotético
Um contrato prevê a entrega para 31 de março de 2025, com tolerância de 180 dias. A data-limite passa a ser 27 de setembro de 2025. As chaves são entregues em 15 de janeiro de 2026. Nesse meio-tempo, o comprador pagou juros de obra em outubro, novembro e dezembro de 2025 e em janeiro de 2026. São quatro meses de juros de obra a devolver, com correção. Em dobro, o equivalente a oito meses do encargo.
É só um exemplo para mostrar a conta. O valor real depende do extrato, das datas e do que o juiz decidir. A página sobre atraso na entrega e indenização reúne o que o comprador pode pedir quando a obra atrasa, com versões para quem está no ABC, em Campinas e em Jundiaí.
O que conferir nos seus documentos
- Contrato e quadro-resumo: a data prevista de entrega.
- Cláusula de tolerância: se existe e quantos dias prevê.
- Contrato de financiamento: a data de assinatura. O prazo de obra que ele trouxer não muda o prazo do compromisso.
- Extrato do financiamento ou planilha de evolução da obra: a linha de “juros de obra”, “taxa de evolução de obra” ou “encargos da fase de obra”, mês a mês.
- Boletos e comprovantes de pagamento: a prova do que foi pago.
- Termo de entrega das chaves: a data em que a obra, para você, terminou.
Como pedir
- O que pedir: a devolução dos juros de obra pagos depois da data-limite, com base na tese 1.3 do Tema 996 do STJ, e em dobro, pelo art. 42, parágrafo único, do CDC, quando a cobrança contrariou a boa-fé.
- Contra quem: a incorporadora, isto é, a empresa do empreendimento (a SPE que assinou o contrato) e a empresa que a controla. O pedido é contra quem atrasou a obra.
- Com quais documentos: o contrato, o extrato com os juros de obra e o termo de entrega das chaves.
- O valor: sai do extrato. Se ele não detalhar o encargo, a apuração fica para a liquidação.
O artigo sobre as cobranças do contrato de imóvel na planta mostra outras rubricas que valem a mesma conferência.
Perguntas frequentes
O boleto dos juros de obra vinha do agente financeiro. Quem devolve?
A incorporadora. Em 30/09/2026, a 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP fixou a tese: “Responde a incorporadora pela restituição dos juros de obra incidentes no período da mora, ainda que a cobrança seja operacionalizada pela instituição financeira.”
O contrato de financiamento trazia outro prazo de obra. Qual vale?
Vale o prazo do compromisso de compra e venda, somada a tolerância. A 5ª Câmara do TJSP decidiu assim em 25/09/2026. E o Tema 996 do STJ (tese 1.1) diz que o prazo de entrega não pode ficar vinculado à concessão do financiamento.
Dá para pedir a devolução em dobro?
Pode pedir. O art. 42, parágrafo único, do CDC prevê a devolução em dobro do que foi cobrado indevidamente, salvo engano justificável. Em 21/09/2026, a 2ª Câmara do TJSP mandou devolver os juros de obra em dobro, e em março de 2026 a 5ª Câmara manteve o dobro da taxa de evolução de obra.
Vou ter de discutir o financiamento?
Não. O pedido é contra a incorporadora, pelo prejuízo que o atraso dela causou. O contrato com o agente financeiro continua como está.
Já recebi as chaves. Ainda posso pedir?
Sim. O pedido trata justamente de valores que já foram pagos, e o extrato do financiamento guarda o histórico de cada mês. Na 7ª e na 5ª Câmaras, os compradores já tinham recebido as chaves quando o TJSP mandou devolver. Há prazo para entrar com a ação, e ele deve ser conferido caso a caso.
Se quiser uma análise do seu caso, mande o contrato, o extrato dos juros de obra e o termo de entrega das chaves pelo WhatsApp do escritório. Quem mandar recebe também, de brinde, o e-book Guia do comprador de imóvel na planta (2ª edição).
Conteúdo informativo, na forma do Provimento nº 205/2021 da OAB. As decisões citadas não garantem o mesmo resultado em outro caso. Não substitui a análise do seu contrato.