Atraso na entrega no DF e o termo de reserva

Seus direitos

No DF, a data prometida na reserva é a que conta

O termo de reserva é o documento assinado quando você escolhe a unidade, com a data prevista de entrega. Depois vem o contrato definitivo, às vezes com outra data. Para o TJDFT, a data da reserva é oferta que vincula a construtora (Código de Defesa do Consumidor, art. 30) e é por ela que se conta o atraso.

1 · A reservaA data do termo de reservaÉ a data de entrega informada quando você reservou a unidade

2 · A tolerânciaMais 180 diasO prazo de tolerância soma-se à data da reserva

3 · O atrasoDo dia seguinte em dianteComeça a mora da construtora, mesmo que o contrato definitivo traga data mais longa

4 · As chavesAté a entrega das chavesÉ o fim da conta: meses de atraso, juros de obra pagos e aluguel do período

Os juros de obra de volta

O que foi pago de juros de obra depois da data da reserva com a tolerância volta ao comprador, cobrado da construtora.

STJ, Tema 996, tese 1.3 · TJDFT, 7ª e 8ª Turmas

A indenização pelo atraso

Lucros cessantes pelo aluguel de imóvel semelhante, do fim da tolerância até as chaves, ou a multa do contrato aplicada contra a construtora: a conta mostra o caminho que rende mais.

STJ, Temas 996 (tese 1.2) e 971

O IPCA no lugar do INCC

Depois do prazo com a tolerância, o saldo devedor passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se ele for mais alto. A diferença cobrada a mais entra no pedido.

STJ, Tema 996, tese 1.4

Contra a SPE e a construtora

A ação vai, desde o início, contra a SPE do empreendimento e a construtora ou controladora do grupo.

CDC, art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º

O STJ fixou a mesma régua para todo o país: o contrato deve trazer “o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (Tema 996, tese 1.1). O prazo de entrega fica preso à data prometida, com a tolerância.

TJDFT · decisões de 2026

O que o TJDFT tem decidido

Em 2026, o termo de reserva vinculou a construtora em duas decisões unânimes, de Turmas Cíveis diferentes, com os embargos de declaração da construtora já rejeitados.

TJDFT · 8ª Turma Cíveljulgado em 24/02/2026

O termo de reserva de unidade imobiliária se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, sendo nulas alterações supervenientes efetuadas em prejuízo do adquirente.

Processo: Apelação 0705737-49.2025.8.07.0016
Acórdão: 2094064
Relatoria: Carmen Bittencourt
Julgamento: 24/02/2026 · unânime
Depois: Embargos de declaração rejeitados em 12/05/2026

A construtora sustentou que não houve atraso e invocou a pandemia. Para a Turma, a pandemia já tinha sido declarada quando o termo de reserva foi assinado, por isso não justificou prorrogar o prazo, e os juros de obra pagos depois da data pactuada são ressarcidos.

Resultado: lucros cessantes pelo valor de aluguel de imóvel semelhante e devolução dos juros de obra pagos depois do prazo.

TJDFT · 7ª Turma Cíveljulgado em 22/07/2026

Configurada a mora da construtora, são devidos lucros cessantes, independentemente de comprovação do prejuízo, além do ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra.

Processo: Apelação 0764804-87.2025.8.07.0001
Acórdão: 2150014
Relatoria: Soníria Rocha Campos D'Assunção
Julgamento: 22/07/2026 · unânime
Depois: Embargos de declaração rejeitados em 30/09/2026

Na 1ª instância, o pedido tinha sido negado. O termo de reserva previa entrega em 30/12/2021, mais 180 dias; as chaves saíram em 14/12/2023. A Turma aplicou a data da reserva e contou a mora de 1º/7/2022 até a entrega das chaves.

Resultado: sentença reformada, com lucros cessantes e ressarcimento dos juros de obra pagos no atraso.

Decisões de terceiros, publicadas pelo TJDFT e pelo STJ, citadas com número, órgão julgador e data, sem identificação das partes. Cada caso depende do contrato, dos documentos e da decisão judicial; não há promessa de resultado.

Fale com o escritório

Ferramenta gratuita

Calcule a data-limite da sua entrega

Some a tolerância à data prometida e veja quanto tempo de atraso já corre. A data-limite marca desde quando cabem os juros de obra de volta, a indenização pelo atraso e o IPCA no saldo.

As suas datas

Informe a data prometida e a tolerância. A ferramenta mostra a data-limite e quanto tempo de atraso já corre, até hoje ou até as chaves.

Data de entrega prometida

A do termo de reserva. Se não houver, a do contrato.

Prazo de tolerância

dias · padrão de 180

Entrega das chaves · se já recebeu

Em branco, a conta vai até hoje.

O contrato definitivo trouxe outra data?

Data de entrega no contrato definitivo

A ferramenta compara as duas datas.

A conta é feita no seu navegador. Nada do que você digita sai desta página.

O resultado

––/––/––––

Data-limite da entrega: a data prometida mais a tolerância

Atraso– meses

Atraso desde––/––/––––

Juros de obra de volta: os pagos depois da data-limite.STJ, Tema 996, tese 1.3
Indenização pelo tempo sem o imóvel: aluguel de imóvel semelhante por mês de atraso, ou a multa do contrato contra a construtora.STJ, Tema 996, tese 1.2 · Tema 971
IPCA no lugar do INCC: no saldo devedor, a partir do dia seguinte à data-limite.STJ, Tema 996, tese 1.4

Preencha a data prometida para ver as suas datas.

STJ · recursos repetitivos

O que o STJ fixou para todo o país

Temas julgados em recursos repetitivos, aplicados pelo TJDFT. Os dois recursos que firmaram o Tema 971 vieram do próprio TJDFT.

STJ · Tema 996 · tese 1.3

Juros de obra depois do prazo

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

REsp 1.729.593/SP · Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze · Segunda Seção · j. 11/09/2019

STJ · Tema 996 · tese 1.2

O tempo sem o imóvel é indenizado

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”

REsp 1.729.593/SP · Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze · Segunda Seção · j. 11/09/2019

STJ · Tema 996 · tese 1.4

INCC trocado pelo IPCA

“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

REsp 1.729.593/SP · Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze · Segunda Seção · j. 11/09/2019

STJ · Tema 971

A multa do contrato vale contra a construtora

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”

Para quem fica com o imóvel, a multa prevista contra o comprador serve de base para a indenização pelo atraso.

REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF · Rel. Min. Luis Felipe Salomão · Segunda Seção · j. 22/05/2019, recursos vindos do TJDFT

Como funciona

Como funciona o pedido

O ponto de partida são as datas dos seus documentos.

As datas

Termo de reserva, contrato definitivo e termo de entrega das chaves: vale a data da reserva, mais a tolerância.

A conta

Meses de atraso, juros de obra pagos no período e o valor de aluguel de imóvel semelhante.

O pedido

Na Justiça do Distrito Federal, contra a SPE e a construtora: juros de obra de volta, indenização pelo atraso e IPCA no saldo.

O processo

Eletrônico, no TJDFT, com atendimento à distância, por WhatsApp, e-mail e vídeo.

Esta página é para

Quem comprou imóvel na planta no Distrito Federal, direto com a construtora ou a incorporadora
Quem assinou termo de reserva com data de entrega e depois um contrato com prazo maior
Quem recebeu as chaves depois do prazo somado à tolerância de 180 dias
Quem pagou juros de obra durante o atraso

Outros temas

Imóvel pronto, usado ou comprado de particular
Locação, condomínio, inventário e usucapião
Quem quer desfazer o contrato: veja a página de distrato no Distrito Federal

O advogado responsável

Gustavo Alan de Sá Bezerra

OAB/SP 489.706OAB/DF 66.242Imóvel na planta

Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242, à frente do escritório. Há mais de cinco anos dedicado exclusivamente ao direito do comprador de imóvel na planta: atraso na entrega, juros de obra, distrato pela culpa da construtora e correção indevida.

Conduz pessoalmente os casos, do contrato à execução da sentença
Atendemos no Distrito Federal: processo eletrônico no TJDFT e atendimento à distância, por WhatsApp, e-mail e vídeo
Atuação em todo o estado de São Paulo e no Distrito Federal, com clientes em todo o Brasil e no exterior
Inclui no processo, desde o início, a SPE e a construtora ou controladora do grupo
Atendimento direto com o advogado, sem intermediários

Falar direto com o advogado (61) 99813-2912

Perguntas frequentes

As dúvidas de quem comprou na planta

Respostas curtas, com a decisão ou a tese que sustenta cada uma.

O contrato definitivo trouxe outra data de entrega. Qual vale?

No TJDFT, tem prevalecido a data do termo de reserva, somada à tolerância de 180 dias. Para a 8ª Turma Cível, o termo de reserva “se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, sendo nulas alterações supervenientes efetuadas em prejuízo do adquirente” (Acórdão 2094064, julgado em 24/02/2026).

A construtora disse que a pandemia justificou o atraso. E agora?

Nos casos julgados pela 7ª e pela 8ª Turmas Cíveis do TJDFT em 2026, a pandemia não afastou o atraso: o termo de reserva tinha sido assinado depois de declarada a pandemia, e o prazo prometido continuou valendo.

Paguei juros de obra depois do prazo. Esse valor volta?

Pode pedir de volta. O STJ fixou que é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega somado à tolerância (Tema 996, tese 1.3), e o TJDFT tem condenado a construtora a ressarcir o que o comprador pagou no período do atraso.

Preciso provar que ia morar no imóvel ou alugá-lo?

O prejuízo é presumido (STJ, Tema 996, tese 1.2): a indenização segue o valor de aluguel de imóvel semelhante, do fim da tolerância até a entrega das chaves. A 7ª Turma Cível reconheceu os lucros cessantes “independentemente de comprovação do prejuízo”.

O saldo continuou corrigido pelo INCC durante o atraso. Muda alguma coisa?

Muda. Vencido o prazo com a tolerância, o índice da construção dá lugar ao IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor (STJ, Tema 996, tese 1.4). A diferença cobrada a mais entra no pedido.

Vocês atendem no Distrito Federal?

Sim. Atendemos no Distrito Federal: o advogado é inscrito na OAB/DF (nº 66.242), o processo é eletrônico no TJDFT e o atendimento é à distância, por WhatsApp, e-mail e vídeo.

Material gratuito

O Guia do comprador, com as decisões de 2026

Material gratuito: o “Guia do comprador de imóvel na planta” (2ª edição, outubro de 2026, 26 páginas). O que quem comprou na planta pode pedir: correção mensal, atraso, juros de obra, obra parada, saída pela culpa da incorporadora e como receber antes, com as decisões de 2026.

Solicitar acesso

Contato do escritório

No Distrito Federal, a data prometida na reserva conta a seu favor

As decisões comentadas estão no blog do escritório, e o Guia do comprador de imóvel na planta é material gratuito. Contato do escritório: WhatsApp (61) 99813-2912 e contato@sabezerra.com.

Fale com o escritório Ler o blog do escritório

Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões citadas são de terceiros, publicadas pelos tribunais, e aparecem sem identificação das partes. A nota do Google reúne as avaliações públicas e espontâneas de clientes no perfil do escritório. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial. As ferramentas desta página são informativas e funcionam no seu navegador, sem envio de dados.