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Juros de obra · depois do prazo

Pagou juros de obra
depois do prazo de entrega? Quem devolve é a incorporadora

  • Os juros de obra continuaram no boleto depois da data de entrega com a tolerância?
  • A incorporadora disse que a cobrança era do agente financeiro?
  • O contrato de financiamento trouxe um prazo de obra diferente?

Pelo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar juros de obra do comprador depois do prazo de entrega, já somada a tolerância. Em setembro de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo fixou a tese: quem devolve é a incorporadora, mesmo quando a cobrança passa pelo agente financeiro. E há decisões que mandam devolver em dobro.

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5,0 · 70 avaliações no Google STJ, Tema 996 · recursos repetitivos Atuação exclusiva no direito do comprador Atendimento 100% digital · todo o Brasil OAB/SP 489.706 · OAB/DF 66.242

Até quando os juros de obra são do comprador

Juros de obra, ou taxa de evolução de obra, são cobrados enquanto o prédio está em construção: o agente financeiro libera o dinheiro para a obra, e o comprador paga só o encargo, sem abater o saldo. Cada mês a mais de obra é mais um mês de juros de obra.

ContratoPrazo de entregaA data prevista no quadro-resumo do compromisso de compra e venda
TolerânciaAté 180 diasSomados ao prazo, conforme a cláusula do contrato
Data-limiteOs juros de obra deixam de ser seusDepois dela, a cobrança é ilícita (STJ, Tema 996, tese 1.3)
Até as chavesO que foi pago voltaOs juros de obra pagos depois da data-limite, com correção; há decisões em dobro
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O boleto vinha do agente financeiro? O pedido é contra a incorporadora, e o financiamento continua como está. Para a 7ª Câmara do TJSP, “a incorporadora é, assim, a beneficiária dos valores liberados, e foi a sua mora que prolongou a fase de obra e a incidência do encargo”.

STJ · Tema 996 · tese 1.3

Depois do prazo, a cobrança é ilícita

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 11/09/2019, em recursos repetitivos.

CDC · art. 42, parágrafo único

Cobrança indevida pode voltar em dobro

“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”

Na prática: em setembro de 2026, a 2ª Câmara do TJSP aplicou o dobro aos juros de obra pagos depois do prazo.

Decisões de 2026

Juros de obra no atraso: quem devolve é a incorporadora

Quatro decisões unânimes do TJSP em 2026: a incorporadora responde, o financiamento não muda o prazo de entrega e há devolução em dobro.

TJSP · 7ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1008659-64.2025.8.26.0564 · Rel. Pastorelo Kfouri · j. 30/09/2026 · v.u.
“Responde a incorporadora pela restituição dos juros de obra incidentes no período da mora, ainda que a cobrança seja operacionalizada pela instituição financeira.”

A incorporadora dizia que não devia nada, porque os juros de obra eram cobrados pelo agente financeiro. O Tribunal fixou a tese acima.

Resultado: devolução dos juros de obra do período da mora (só o encargo, e não a prestação inteira), que pode ser apurada em liquidação.
TJSP · 5ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1023199-78.2024.8.26.0071 · Rel. Olavo Paula Leite Rocha · j. 25/09/2026 · v.u.
“A cláusula do financiamento que disciplina sua exigibilidade perante a instituição financeira não amplia o prazo assumido pela incorporadora nem transfere à consumidora os efeitos econômicos da mora da vendedora.”

A incorporadora dizia que o contrato de financiamento, assinado depois, tinha trazido um novo prazo de obra. Valeu o prazo do compromisso de compra e venda.

Resultado: devolução dos juros de obra pagos entre o fim do prazo com a tolerância e a entrega das chaves.
TJSP · 2ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1039333-86.2025.8.26.0576 · Rel. Corrêa Patiño · j. 21/09/2026 · v.u.
“a cobrança de juros de obra após a caracterização da mora da incorporadora, ausente engano justificável, enseja restituição em dobro dos valores indevidamente pagos, na forma do art. 42, parágrafo único, do CDC.”

A sentença tinha mandado devolver de forma simples. O Tribunal mudou para o dobro, pela cobrança incompatível com a boa-fé objetiva.

Resultado: devolução em dobro dos juros de obra pagos no atraso.
TJSP · 5ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1005653-65.2025.8.26.0009 · Rel. Olavo Paula Leite Rocha · j. 05/03/2026 · v.u.
“Embora operacionalizada pela instituição financeira, a responsabilidade substancial recai sobre quem gerou o atraso – a construtora”

Taxa de evolução de obra cobrada depois do prazo de entrega somado à tolerância.

Resultado: reembolso em dobro mantido (CDC, art. 42, parágrafo único).

Decisões de terceiros, publicadas pelo STJ e pelo TJSP, citadas com número, órgão julgador e data, sem identificação das partes. Cada caso depende do contrato, dos documentos e da decisão judicial; não há promessa de resultado.

Como fazer a conta e pedir

Com o contrato, o extrato e o termo de entrega das chaves, a conta tem quatro passos.

1

Prazo do contrato

Encontre a data prevista de entrega no quadro-resumo do compromisso de compra e venda.

2

Some a tolerância

A da cláusula própria, de até 180 dias corridos. O resultado é a data-limite.

3

Separe os juros de obra

No extrato ou nos boletos, os juros de obra pagos depois da data-limite. Entra só o encargo, e não a prestação inteira.

4

Peça contra a incorporadora

A devolução desses valores, com correção, e em dobro quando a cobrança contrariou a boa-fé. Contra a SPE e a empresa que a controla.

STJ, Tema 996 · CDC, art. 42, p. ú.
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Exemplo hipotético: entrega prevista para 31/03/2025, com 180 dias de tolerância: a data-limite é 27/09/2025. As chaves vêm em 15/01/2026. Os juros de obra de outubro, novembro e dezembro de 2025 e de janeiro de 2026 voltam: quatro meses do encargo, com correção. Em dobro, o equivalente a oito meses. O valor real sai do extrato e das datas de cada caso.

Leia em detalhe: juros de obra depois do prazo de entrega: quem devolve é a incorporadora. Recebeu as chaves com atraso? Veja também a página de indenização por atraso na entrega.

Cálculo dos juros de obra

Mande o extrato. Devolvemos a conta.

Envie o contrato, o extrato dos juros de obra e o termo de entrega das chaves. Calculamos a data-limite e somamos os juros de obra pagos depois dela.

  • Data-limite: prazo de entrega mais a tolerância
  • Data da entrega das chaves, pelo termo que você assinou
  • Juros de obra pagos no intervalo, mês a mês
  • Devolução simples e em dobro, lado a lado

Análise feita por advogado, sem compromisso e sem custo. É uma estimativa para você decidir com informação: não é promessa de resultado nem cálculo oficial de condenação.

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Guia
2026

De brinde: o “Guia do comprador de imóvel na planta” (2ª edição, outubro de 2026, 26 páginas). O que quem comprou na planta pode pedir: correção mensal, atraso, juros de obra, obra parada, saída pela culpa da incorporadora e como receber antes, com as decisões de 2026.

O que você recebe

Juros de obra do atraso

  • Data-limite (prazo + tolerância) ••/••/••••
  • Entrega das chaves ••/••/••••
  • Meses de juros de obra no atraso •••
  • Juros de obra pagos no período R$ •••
Valor a ser buscado
Devolução simplesR$ •••
Devolução em dobroR$ •••
Base: STJ, Tema 996, tese 1.3, e CDC, art. 42, parágrafo único. O dobro depende do caso e da decisão judicial.
Gustavo Alan de Sá Bezerra, advogado especialista em direito do comprador de imóvel na planta
Quem vai cuidar do seu caso

Gustavo Alan de Sá Bezerra

Advogado inscrito na OAB/SP nº 489.706 e na OAB/DF nº 66.242, à frente do escritório. Há mais de cinco anos dedicado exclusivamente ao direito do comprador de imóvel na planta: atraso na entrega, cobranças indevidas, distrato pela culpa da incorporadora e correção indevida.

  • Conduz pessoalmente os casos, do contrato à execução da sentença
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O que dizem os clientes

5,0
★★★★★
70 avaliações públicas no Google

“Agradeço imensamente ao Dr. Gustavo, um advogado verdadeiramente excepcional. Sua competência, rapidez e honestidade foram fundamentais ao longo de todo o processo, que envolveu cobranças abusivas de INCC e IGPM.”

J
João PedroAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“Sempre disponível para tirar todas as dúvidas relativas ao processo, como também super competente nas argumentações contra a incorporadora, tanto em primeira quanto em segunda instâncias.”

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RaphaelAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

“O escritório Sá Bezerra teve um desempenho espetacular no nosso caso. Nossos agradecimentos ao Dr. Gustavo, que sempre nos atendeu com a máxima prestatividade. Nota 10.”

R
RobertoAVALIAÇÃO PÚBLICA · GOOGLE

Para quem é esta análise

Atendemos

  • Quem comprou na planta com o financiamento assinado durante a obra
  • Recebeu as chaves depois do prazo somado à tolerância
  • Viu os juros de obra continuarem no boleto
  • Ouviu que a cobrança era só do agente financeiro

Não é o nosso caso

  • Imóvel pronto, usado ou comprado de particular
  • Locação, condomínio, inventário e usucapião

Como funciona

Sem compromisso. O primeiro passo é conferir as datas e o extrato.

1

Você envia os documentos

Contrato, extrato dos juros de obra e termo de entrega das chaves. Pelo WhatsApp mesmo.

2

Calculamos o período

Data-limite, data das chaves e os juros de obra pagos entre uma e outra, mês a mês.

3

Você recebe a devolutiva

O valor simples e em dobro, contra quem pedir e como, antes de qualquer decisão sua.

Perguntas frequentes

O boleto dos juros de obra vinha do agente financeiro. Quem devolve?

A incorporadora. Em 30/09/2026, a 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP fixou a tese: “Responde a incorporadora pela restituição dos juros de obra incidentes no período da mora, ainda que a cobrança seja operacionalizada pela instituição financeira.”

O contrato de financiamento trazia outro prazo de obra. Qual vale?

Vale o prazo do compromisso de compra e venda, somada a tolerância. A 5ª Câmara do TJSP decidiu assim em 25/09/2026. E o Tema 996 do STJ (tese 1.1) diz que o prazo de entrega não pode ficar vinculado à concessão do financiamento.

Dá para pedir a devolução em dobro?

Pode pedir. O art. 42, parágrafo único, do CDC prevê a devolução em dobro do que foi cobrado indevidamente, salvo engano justificável. Em 21/09/2026, a 2ª Câmara do TJSP mandou devolver os juros de obra em dobro, e em março de 2026 a 5ª Câmara manteve o dobro da taxa de evolução de obra.

Vou ter de discutir o financiamento?

O pedido é contra a incorporadora, pelo prejuízo que o atraso dela causou. O contrato com o agente financeiro continua como está: nas palavras da 7ª Câmara, “somente se reconhece o dever de reparar, em perdas e danos, o prejuízo que sua própria mora impôs aos compradores”.

Já recebi as chaves. Ainda posso pedir?

Sim. O pedido trata justamente de valores já pagos, e o extrato do financiamento guarda o histórico de cada mês. Na 7ª e na 5ª Câmaras, os compradores já tinham recebido as chaves quando o TJSP mandou devolver. Há prazo para entrar com a ação: quem pagou há mais tempo não deve deixar para depois.

Preciso pagar para saber se tenho caso?

Não. A análise inicial dos seus documentos é feita sem compromisso. Havendo caso, explicamos as condições de contratação antes de qualquer decisão.

Leia também: juros de obra depois do prazo e o Tema 929 do STJ e a devolução em dobro.

O extrato do financiamento mostra o que volta

Envie o contrato, o extrato dos juros de obra e o termo de entrega das chaves pelo WhatsApp. Devolvemos a conta e o guia de brinde. Quem calcula é advogado, não robô.

Enviar os documentos Preencher o formulário

Conteúdo informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. As decisões citadas são de terceiros, publicadas pelos tribunais, e aparecem sem identificação das partes. As avaliações são manifestações espontâneas publicadas por clientes no perfil do escritório no Google. Não há promessa de resultado: o desfecho depende do contrato, da prova e da decisão judicial.

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