O STJ decidiu em maio de 2026, e quatro Câmaras de Direito Privado do TJSP decidiram no mesmo sentido em agosto e setembro.
STJ · 3ª Turma · REsp 2.046.977/SP
Rel. Min. Humberto Martins · j. 11/05/2026 · DJEN 15/05/2026 · por unanimidade
O que o STJ decidiu
- “O art. 44 da Lei n. 4.591/1964 estabelece o dever de fazer do incorporador quanto à averbação da construção e individualização das unidades, tratando-se de etapa compulsória para a regularização jurídica do empreendimento.”
- “A individualização da matrícula constitui gasto de capital necessário à própria constituição do objeto da venda, integrando o ciclo de produção e o preço global do imóvel.”
- “o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor.”
- “É abusiva, à luz do art. 51, inciso IV, do CDC, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento por ato indispensável à própria existência jurídica da unidade imobiliária comercializada.”
Em linguagem simples
Sem a individualização, o apartamento que a incorporadora vendeu nem existe no registro. Esse custo faz parte do produto e já foi pago no preço. Cobrar de novo, numa taxa à parte, é abusivo.
A 3ª Turma deu provimento ao recurso especial, por unanimidade. A ementa foi publicada em 15/05/2026.
Base: Lei 4.591/1964, art. 44, e CDC, art. 51, IV.
TJSP · 7ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1006260-10.2025.8.26.0161 · Rel. Fernando Reverendo Vidal Akaoui · j. 28/08/2026 · v.u.
“Conduta ilegítima não se torna menos ilegítima só porque prevista em cláusula nula.”
A incorporadora defendeu que a cobrança estava no contrato. Sobre o dobro, o acórdão foi direto: “A apelante cobrou querendo cobrar.”
Resultado: devolução em dobro da taxa mantida (CDC, art. 42, parágrafo único).
TJSP · 6ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1007621-26.2024.8.26.0152 · Rel. Lucilia Alcione Prata · j. 01/09/2026
“Em decorrência da nulidade da exigência da taxa de individualização de matrícula, a recusa na entrega das chaves consubstanciou ato manifestamente ilícito das rés.”
Preço quitado e vistoria aprovada, mas as chaves só viriam com a taxa paga. Para o Tribunal, a promoção comercial alegada “não autoriza o fornecedor a transferir ao consumidor obrigações legais indelegáveis e cogentes da incorporadora”.
Resultado: comprador no imóvel por tutela de urgência, taxa declarada inexigível e matrícula individualizada em 15 dias, sob multa diária.
TJSP · 4ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1007841-60.2025.8.26.0161 · Rel. Maurício Velho · j. 11/08/2026 · v.u.
“A taxa de individualização de matrícula é de responsabilidade exclusiva da incorporadora, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64, sendo abusiva a cláusula contratual que transfere tal encargo ao consumidor (art. 51, IV, do CDC).”
A cláusula do contrato que repassava a taxa ao comprador foi considerada abusiva.
Resultado: devolução do valor pago mantida.
TJSP · 25ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1025665-13.2024.8.26.0405 · Rel. Luciane Jabur Mouchaloite Figueiredo · j. 24/09/2026 · v.u.
“a jurisprudência majoritária deste Egrégio Tribunal tem entendido que a individualização das matrículas constitui ato inerente à atividade própria de incorporação, sendo abusivo o repasse de tal custo ao consumidor.”
O acórdão registra o entendimento majoritário do TJSP sobre a taxa.
Resultado: devolução da taxa mantida.
TJSP · 6ª Câmara de Direito Privado
Ap. 1006095-25.2025.8.26.0011 · Rel. Lucilia Alcione Prata · j. 23/04/2026
“A exigência transfere aos consumidores custo intrínseco e indissociável da própria atividade empresarial.”
A sentença mandou devolver a taxa em dobro, e o recurso das rés foi desprovido. O recurso dos compradores foi provido para reconhecer a responsabilidade solidária da incorporadora controladora, junto com a empresa do empreendimento (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º).
Resultado: devolução em dobro, com a controladora junto.
Decisões de terceiros, publicadas pelo STJ e pelo TJSP, citadas com número, órgão julgador e data, sem identificação das partes. Cada caso depende do contrato, dos documentos e da decisão judicial; não há promessa de resultado.
